Thực trạng

Việc nhận tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai đã được quy định rõ trong Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ- CP về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, hiện nay việc nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vẫn gặp nhiều khó khăn. Bởi theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì giao dịch thế chấp nhà ở đòi hỏi phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hơn nữa, tại Điều 5 của Luật Công chứng yêu cầu công chứng viên phải chứng nhận “đối tượng của hợp đồng giao dịch là có thật” đã dẫn tới việc nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai bị từ chối công chứng trong nhiều trường hợp do bị hiểu lầm là “không có thật” hoặc “chưa có thật”.

Điều đặc biệt là trong Luật Nhà ở 2005 không yêu cầu thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai bắt buộc phải công chứng, nhưng hiện nay đang tồn tại một thực tế là việc không công chứng được hợp đồng thế chấp cũng đồng nghĩa với việc không được đăng ký giao dịch bảo đảm, ngân hàng không giải ngân được và khách hàng cũng không thể vay được vốn. Như vậy, sự không thống nhất giữa các quy định của luật đã gây khó khăn cho các cơ quan trong quá trình thực thi cũng như gây ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bảo đảm.

Điều 20 Thông tư 16/2010/TT- BXD ngày 1.9.2010 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ- CP ngày 23.6.2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có quy định: trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức (không có chức năng kinh doanh bất động sản) có thể chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ theo mẫu Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Và kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua căn hộ từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP cũng quy định: tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay việc bên mua lại căn hộ thế chấp để vay vốn ngân hàng đang gặp phải khó khăn là các phòng công chứng nhà nước từ chối công chứng Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai với lý do phải xuất trình Hợp đồng mua bán căn hộ ký trực tiếp giữa chủ đầu tư với người mua. Mặt khác, trong trường hợp này, do bên mua căn hộ không trực tiếp ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nên được hiểu không thuộc trường hợp tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Đây là một khó khăn rất lớn mà người mua chung cư đang gặp phải.

Bên cạnh đó, tại Khoản 2 Điều 13 Thông tư liên tịch số 20/2010/TTLT- BTP- BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định thì trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người yêu cầu đăng ký nộp một bộ hồ sơ đăng ký gồm đơn yêu cầu đăng ký thế chấp (1 bản chính); hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (1 bản chính); văn bản chứng minh sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản về việc đất được dùng để tạo lập tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực); giấy phép xây dựng đối với các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được phê duyệt, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư (1 bản sao có chứng thực). Đây là một trong những văn bản rất khó có thể cung cấp, dẫn đến việc đăng ký thế chấp căn hộ chung cư hình thành trong tương lai vẫn còn nhiều trở ngại.

Để khắc phục tình trạng này, giải pháp tình thế hiện nay nhiều ngân hàng đang áp dụng hình thức nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản. Tuy nhiên, rủi ro gặp phải rất cao nếu khi tài sản đã hình thành mà bên thế chấp không đồng ý ký kết thêm hợp đồng thế chấp nhà ở và thực hiện các thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm.

Cần có hướng dẫn cụ thể và thống nhất

Để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, thời gian tới cần phải có những sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo đó cần phải có hướng dẫn cụ thể về bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai và thủ tục đăng ký thế chấp sau khi tài sản bảo đảm là tài sản trên đất hình thành trong tương lai được hình thành để bảo đảm quyền lợi chính đáng của bên nhận bảo đảm. Đồng thời, phối hợp với cơ quan công chứng thống nhất phương thức thực hiện công chứng Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ trong tương lai. Các cơ quan chức năng phối hợp giải quyết triệt để  trường hợp bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba, đặc biệt là trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của bên thứ ba để tạo cách hiểu chung, thống nhất trong việc hiểu và áp dụng pháp luật giữa các cơ quan hành pháp và tư pháp nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch và tạo sự thống nhất của hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm nói riêng và hệ thống pháp luật nói chung.

Hà An
Nguồn: Báo điện tử Đại biểu nhân dân