Bảo đảm an toàn cho giao dịch bất động sản bằng hệ thống đăng ký – Kinh nghiệm các nước và sự lựa chọn của Việt Nam
Người Việt Nam đang lo ngại sâu sắc về USD trong bối cảnh hệ thống tài chính của nước Mỹ tiếp tục ngập sâu trong rắc rối.

Chính vì bất động sản luôn có giá trị cao mà nó thu hút sự quan tâm, nếu không nói là sự thèm muốn của con người. Các cuộc xung đột nhằm tranh giành quyền lợi đối với bất động sản đã nổ ra. Để ngăn chặn, cũng như để có cơ sở giải quyết các xung đột xã hội liên quan đến các quyền lợi gắn với bất động sản, nhà chức trách đã can thiệp từ rất sớm bằng nhiều biện pháp. Đáng chú ý nhất là hệ thống các biện pháp pháp lý nhằm minh định mối quan hệ giữa chủ thể và bất động sản, để mối quan hệ này được xã hội nhận biết, thừa nhận, từ đó được hưởng sự bảo vệ của nhà chức trách, chống sự xâm hại, quấy nhiễu đến từ chủ thể khác.    

Nội dung của những mối quan hệ giữa chủ thể và bất động sản, được hiểu là quyền của chủ thể đối với tài sản, rất đa dạng. Đứng đầu danh sách là quyền sở hữu, quyền cho phép chủ thể, trên nguyên tắc, thực hiện tất cả việc gì mong muốn đối với tài sản, từ nắm giữ, sử dụng, khai thác sức sinh lợi, cho đến định đoạt tài sản cả về phương diện vật chất và pháp lý.

Trong xã hội nguyên sơ, quyền sở hữu và chiếm hữu được dùng như những từ đồng nghĩa: ai nắm giữ tài sản, thì người đó là chủ[1]. Theo thời gian, sự hình thành và hoàn thiện của hệ thống luật pháp cho phép tách rời hai khái niệm chiếm hữu và sở hữu. Ngày nay, không hiếm trường hợp tài sản thuộc về một người, nhưng lại được một người khác nắm giữ, khai thác với những tư cách khác nhau.   

Vấn đề đặt ra đối với nhà chức trách, đặc biệt trong điều kiện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu vật chất đối với tài sản, là làm thế nào giúp xã hội nhận dạng chủ sở hữu của một bất động sản, phân biệt với những người không phải là chủ sở hữu? Ai là người phải được nhà chức trách thừa nhận có tư cách chủ sở hữu, được quyền xác lập các giao dịch liên quan đến tài sản với tư cách đó và việc thực hiện các giao dịch ấy, nói chung việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu được thừa nhận, được nhà chức trách bảo hộ bằng sức mạnh của quyền lực công?

Các câu hỏi không chỉ được đặt ra trong trường hợp có nhiều người lên tiếng cùng một lúc để nhận mình là người có quyền đối với cùng một tài sản, dẫn đến tranh chấp, xung đột. Cả trong cuộc sống bình thường, khi giao dịch với một người tự cho là chủ sở hữu tài sản, người ta cảm thấy yên tâm hơn một khi bên giao kết xuất trình được những bằng chứng thuyết phục về quyền sở hữu của mình.     

Quá trình tìm kiếm câu trả lời cho các câu hỏi này trong lĩnh vực bất động sản đã dẫn dắt nhà làm luật ở các nước đi đến nhiều lựa chọn đa dạng. Điểm chung của các lựa chọn là việc xây dựng một chế độ pháp lý chặt chẽ về giao dịch có đối tượng là bất động sản, cùng với một hệ thống đăng ký do Nhà nước quản lý để ghi nhận các dữ kiện liên quan đến quyền sở hữu, các dữ kiện cho phép nhìn nhận ở mức độ nào đó về sự tồn tại của quyền và theo dõi những biến động do hiệu lực của các giao dịch. Sự khác biệt giữa các lựa chọn bắt nguồn từ cách mà người làm luật thừa nhận hiệu lực pháp lý của các giao dịch và nhất là của việc đăng ký trong mối quan hệ với việc chuyển dịch quyền sở hữu. 

1. Hệ thống đăng ký bất động sản  

1.1. Nguyên tắc xây dựng hệ thống

Bảo đảm sự an toàn của quyền sở hữu hoặc tiện lợi cho việc giao dịch. Học thuyết pháp lý nói rằng các hệ thống đăng ký được xây dựng nhằm mục tiêu kép[2]: bảo đảm sự an toàn của quyền sở hữu và tạo sự tiện lợi cho việc giao dịch, đặc biệt là cho việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản.

Bảo đảm sự an toàn của quyền sở hữu hàm nghĩa rằng, quyền này không thể bị giảm sút hoặc bị mất chỉ vì không được ghi nhận trong sổ đăng ký của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đăng ký chỉ được coi như một trong những cách mà quyền sở hữu có thể được biểu hiện, thậm chí không tạo cho người đăng ký bất kỳ ưu thế nào trong việc chứng minh quyền sở hữu so với những người nắm giữ các phương tiện chứng minh khác.

Tạo sự tiện lợi cho việc giao dịch hàm nghĩa rằng, người mua và những người nhận chuyển nhượng khác có thể xác lập quyền đối với bất động sản một cách nhanh chóng, ít tốn kém và với sự bảo đảm rằng quyền xác lập được là quyền được ghi nhận tại sổ đăng ký và là quyền có thật, không thể tranh cãi.         

Tuy nhiên, hai nội dung của mục tiêu kép này thường đối chọi, thậm chí loại trừ nhau. Một hệ thống đăng ký chủ trương bảo vệ người mua ngay tình sẽ có tác dụng tạo sự tiện lợi cho việc giao dịch; nhưng một hệ thống như thế có thể đặt lợi ích của người mua ngay tình cao hơn quyền lợi của chủ sở hữu đích thực: người mua ngay tình được đăng ký hợp lệ sẽ loại bỏ một chủ sở hữu đích thực mà quyền sở hữu, vì lý do nào đó, không được đăng ký. Bởi vậy trong quá trình hoàn thiện, các hệ thống có thiên hướng hoặc ưu tiên cho mục tiêu này hoặc ưu tiên cho mục tiêu kia. Từ đó, hình thành các hệ thống khác biệt.

1.2. Các hệ thống đăng ký tiêu biểu

Hệ thống đăng ký xác lập quyền.Hệ thống này chủ trương tạo điều kiện thuận lợi nhất cho việc chuyển giao tài sản. Trong hệ thống này, sổ đăng ký được thiết lập như một lời tuyên bố mang tính quyết định về sự thừa nhận của nhà chức trách đối với quyền của một người và không thể sửa đổi, trừ một số trường hợp thật đặc biệt được luật dự kiến. Sổ đăng ký có chức năng của một tấm gương phản ánh với toàn xã hội về tình trạng đích thực của quyền đối với tài sản. Sổ đăng ký đồng thời giữ vai trò của một vách ngăn giữa quá khứ và hiện tại: việc tìm hiểu những gì xảy ra trước khi quyền được đăng ký vào sổ là điều không cần thiết đối với xã hội. Nổi tiếng nhất trong nhóm các hệ thống đăng ký để xác lập quyền là hệ thống Torrens[3], được áp dụng đầu tiên ở South Australia vào năm 1857 và dần dần được áp dụng ở nhiều nước nói tiếng Anh.

Với hệ thống đăng ký xác lập quyền, người có quyền sở hữu được đăng ký không hẳn là chủ sở hữu đích thực. Đơn giản, người này đã trải qua một cuộc thử thách, sàng lọc khắt khe và đã được lựa chọn theo những tiêu chí được vạch sẵn để được trao tư cách chủ sở hữu và được bảo hộ bằng luật. Không loại trừ khả năng do những sai lầm trong tác nghiệp, người ta trao tư cách chủ sở hữu cho một người, trong khi chủ sở hữu đích thực là một người khác. Để bù đắp những thiệt hại mà chủ sở hữu đích thực có thể gánh chịu do quyền sở hữu được đăng ký nhầm cho người khác, nhà chức trách đặt ra một quỹ bồi thường, hình thành từ sự đóng góp của Nhà nước và của các chủ thể quyền được đăng ký lần đầu.        

Hệ thống đăng ký đối kháng. Hệ thống đăng ký đối kháng, trái lại, nhắm đến mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu đích thực. Hệ thống đăng ký này được xây dựng trong điều kiện việc quyền được xác lập theo các căn cứ được ghi nhận trong luật chung, như hợp đồng, thừa kế, theo thời hiệu xác lập quyền,… Việc đăng ký không có tác dụng tạo ra quyền, mà chỉ nhằm mục đích thông tin cho người thứ ba về sự hiện hữu theo giả thiết của một quyền đã được tạo lập trước đó. Ý nghĩa đối kháng của việc đăng ký thể hiện ở chỗ nếu quyền chưa được đăng ký cho một người nào đó, thì người thứ ba có thể từ chối thừa nhận tư cách người có quyền của người đó.Tiêu biểu cho mô hình này là hệ thống đăng ký công bố đất đai của Pháp[4].  

Hệ thống đăng ký lưu giữ. Hệ thống đăng ký lưu giữ cũng chủ trương bảo vệ quyền sở hữu đích thực. Với hệ thống đăng ký lưu giữ, các dữ kiện về quyền đối với tài sản được ghi chép để phục vụ cho bất kỳ ai muốn tìm kiếm thông tin liên quan đến quyền đối với tài sản. Hệ thống đăng ký phổ biến tại Hoa Kỳ là ví dụ tiêu biểu[5]. Cơ quan đăng ký trong hệ thống này chỉ đơn giản đảm nhận vai trò người giữ sổ sách chứa đựng dữ kiện, không có quyền và cũng không có trách nhiệm đánh giá tính pháp lý của văn bản được lưu giữ. Để giúp người giao dịch giảm thiểu rủi ro, người ta đặt ra chế định bảo hiểm giao dịch (title insurance)[6]: người bảo hiểm giao kết với người được bảo hiểm một thoả thuận, theo đó giao dịch được bảo đảm an toàn, ngoại trừ những rủi ro được kể ra trong hợp đồng; trong trường hợp xuất hiện những kiện cáo ngoài dự kiến, gây thiệt hại cho người được bảo hiểm, thì người bảo hiểm phải bồi thường.

2. Lựa chọn hệ thống

Điều quan trọng, thậm chí có ý nghĩa quyết định, là sự phù hợp giữa hệ thống và hoàn cảnh, điều kiện của đất nước. Không phải tự nhiên mà các nước xây dựng hệ thống pháp lý về giao dịch và đăng ký bất động sản theo những cách khác nhau. Hoàn cảnh, điều kiện của đất nước, của xã hội, con người sở tại có thể chỉ phù hợp với một cách làm này mà không phù hợp với một cách làm khác.   

2.1. Kinh nghiệm của các nước

Kinh nghiệm của Pháp. Có những người Pháp rất ngưỡng mộ hệ thống Torrens. Bằng chứng là nhà chức trách thực dân Pháp đã từng tìm cách thiết lập hệ thống này tại các nước thuộc địa, như Maroc, Madagascar, Việt Nam[7]… Có ý kiến cho rằng, người Pháp xây dựng hệ thống đăng ký Torrens tại các nước thuộc địa để rút kinh nghiệm, trước khi tìm cách vận dụng để cải cách hệ thống đăng ký bất động sản tại Pháp, các nước thuộc địa được dùng như những chú chuột bạch trong cuộc thử nghiệm mô hình. Nhận định đó có thể không đúng, cũng có thể người Pháp thực sự có ý định đó, nhưng sau khi đúc kết kinh nghiệm của các nước thuộc địa, lại thấy việc áp dụng mô hình Torrens trên lãnh thổ chính quốc là không khả thi. Rốt cuộc đến nay, người Pháp vẫn duy trì hệ thống đăng ký công bố đất đai. Riêng vùng Alsace – Lorraine có hệ thống đăng ký tương đối đặc biệt đặt dưới thẩm quyền của toà án và có tác dụng thiết lập sự suy đoán quyền sở hữu cho người đăng ký cho đến khi có bằng chứng ngược lại. Trong chừng mực nào đó, có thể coi hệ thống đăng ký đất đai ở vùng Alsace – Lorraine là kết quả sự dung hoà giữa hệ thống đăng ký xác lập quyền của Đức và hệ thống đăng ký công bố của Pháp.

Do việc đăng ký không có tác dụng thiết lập bằng chứng chính thức và không thể đảo ngược về quyền sở hữu, về mặt lý thuyết, người ta không thể chỉ trông cậy vào hệ thống đăng ký để xây dựng môi trường giao dịch bất động sản an toàn. Tuy nhiên, sự kết hợp giữa hệ thống đăng ký và các dịch vụ pháp lý được cung ứng, đặc biệt là các dịch vụ của công chứng viên, đã tạo ra một khung bảo hộ khá chắc chắn giúp người giao dịch tránh được rủi ro.               

Một trong những ví dụ minh hoạ về sự kết hợp này liên quan đến giao dịch mua bán nhà. Trên nguyên tắc, chỉ cần đáp ứng các điều kiện của luật chung, nghĩa là chỉ cần sự ưng thuận của các bên là hợp đồng mua bán nhà được xác lập và có tác dụng chuyển quyền sở hữu ngay lập tức. Tuy nhiên, trên thực tế, các bên dựa vào công chứng viên để xây dựng thoả thuận về việc mua bán nhằm bảo đảm sự chặt chẽ của nội dung giao kết, cũng như để có được sự trợ giúp của công chứng viên trong việc làm rõ lịch sử và hiện trạng pháp lý của tài sản, về cách hoá giải những rắc rối pháp lý có thể xảy ra. Mặt khác, luật đòi hỏi rằng cơ quan đăng ký chỉ tiếp nhận hợp đồng mua bán để đăng ký trong trường hợp giao dịch được lập bằng công chứng thư[8]. Quy định này tạo điều kiện để công chứng viên can thiệp vào việc xác lập giao dịch bằng các dịch vụ có chất lượng nhằm bảo đảm sự an toàn của việc chuyển dịch tài sản.      

 Kinh nghiệm của Hoa Kỳ[9]. Ở Mỹ, hệ thống đăng ký trên nguyên tắc chỉ có tác dụng ghi nhận dữ kiện được đăng ký để lưu giữ, chứ không đem lại một tiện ích hay sự bảo đảm nào cho đương sự, như đã nói ở trên. Quyền được đăng ký luôn có thể bị bác bỏ, phủ nhận; người dựa vào các thông tin liên quan đến tài sản được ghi nhận tại sổ đăng ký để giao dịch luôn có nguy cơ đối mặt với những đòi hỏi của người khác về quyền đối với tài sản và buộc phải thừa nhận các quyền của họ, dù quyền này không hề được đăng ký. 

Để hỗ trợ người giao dịch, đặc biệt là người nhận chuyển nhượng, trong việc giảm thiểu rủi ro khi giao dịch, người Mỹ đặt ra kỹ thuật bảo hiểm giao dịch (title insurance). Cơ chế bảo hiểm giao dịch có thể được hình dung như sau:

Được yêu cầu bảo hiểm một giao dịch chuyển nhượng tài sản, công ty bảo hiểm tiến hành sưu tra và thẩm định các thông tin ghi nhận trong các sổ đăng ký giao dịch. Nếu trong quá trình sưu tra và thẩm định mà phát hiện khả năng ai đó sẽ đòi hỏi có quyền đối với tài sản, thì công ty bảo hiểm ghi nhận điều này trong một báo cáo gửi cho người có nhu cầu bảo hiểm. Các rủi ro được cảnh báo trước thường được loại ra khỏi phạm vi bảo hiểm: người nhận chuyển nhượng đã được cảnh báo trước và phải cân nhắc lợi hại trước khi quyết định xác lập giao dịch. Cũng có trường hợp công ty bảo hiểm chấp nhận bảo hiểm cả đối với những rủi ro được ghi nhận trong báo cáo. Điều chắc chắn là nếu xuất hiện những cản trở, tranh chấp không được dự báo trước, dẫn đến thiệt hại cho người được bảo hiểm, thì người bảo hiểm phải đền bù.

Cũng có lúc, nhận thấy những bất tiện và nhất là độ bảo đảm an toàn thấp của hệ thống đăng ký lưu giữ, người Mỹ có ý định thay thế hệ thống này bằng hệ thống Torrens. Trên thực tế, hệ thống Torrens đã phát triển mạnh tại một loạt các tiểu bang trong khoảng thời gian từ cuối thế kỷ 19 đến giữa thế kỷ 20. Tuy nhiên, hàng loạt những khó khăn nảy sinh sau đó, đặc biệt là chi phí đăng ký ban đầu quá cao gây tâm lý ngán ngại cho người dân khi gia nhập hệ thống, đã khiến việc phát triển hệ thống gặp nhiều trở ngại. Sau một thời gian nở rộ, “phong trào” Torrens dần dần đi vào thoái trào khi các tiểu bang lần lượt bãi bỏ hệ thống đăng ký này. Ngày nay, hệ thống Torrens chỉ còn được duy trì ở một vài tiểu bang. Tất nhiên, song song với sự rút lui của trường phái đăng ký xác lập quyền là sự khôi phục vị thế của trường phái đăng ký lưu giữ[10]. Để củng cố niềm tin của xã hội vào hệ thống này, người ta tìm cách cải thiện chất lượng dịch vụ bảo hiểm giao dịch.   

3.2. Trường hợp Việt Nam

Về khả năng áp dụng hệ thống đăng ký xác lập quyền. Về mặt lý thuyết, có thể áp dụng hệ thống Torrens tại Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và quyền sử dụng đất được xác lập ban đầu bằng việc Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, việc đăng ký ban đầu đối với quyền sử dụng đất hoàn toàn nằm dưới sự kiểm soát của Nhà nước. Bởi vậy, chỉ cần xây dựng cơ chế kiểm soát giao dịch tốt là hệ thống đăng ký xác lập quyền sẽ vận hành suôn sẻ. 

Tuy nhiên, trên thực tế, sự việc lại hoàn toàn không đơn giản. Phần lớn đất đai sử dụng được ở các vùng dân cư đều đã được chiếm hữu trước khi có hệ thống pháp luật mới về đất đai xây dựng trên nguyên tắc sở hữu toàn dân đối với đất. Việc giao hoặc cho thuê theo luật đất đai mới đối với các phần đất này phải được thực hiện trên cơ sở ưu tiên cân nhắc việc hợp thức hoá tình trạng chiếm hữu của người đang thực tế khai thác đất. Điều đó có nghĩa là trước khi giao hoặc cho thuê theo quy định mới đối với đất đang được chiếm hữu, phải đánh giá lại toàn bộ lịch sử chiếm hữu đất. Đó là công việc rất khó khăn, phức tạp. Không loại trừ khả năng cơ quan có thẩm quyền phạm sai lầm trong quá trình đánh giá, từ đó trao quyền sử dụng đất cho một người không đủ điều kiện. Trong trường hợp này, cần thừa nhận cho người đủ điều kiện nhưng đã bị loại một cách oan uổng quyền đòi lại công bằng trước toà án. Sự thừa nhận đó cũng đồng nghĩa với việc loại bỏ khả năng xây dựng hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình Torrens với nguyên tắc thừa nhận giá trị không thể đảo ngược của việc đăng ký, đặc biệt là đăng ký ban đầu.  

Luật thực định. Dẫu sao, không thể hình dung việc xây dựng một hệ thống đăng ký chỉ để lưu giữ như ở Mỹ trong điều kiện Nhà nước tạo ra quyền sử dụng đất và do đó, có khả năng kiểm soát sự hình thành và lưu thông của nó. Hệ thống đăng ký đang vận hành có tác dụng thiết lập sự suy đoán về quyền sử dụng đất cho đến khi có bằng chứng ngược lại được toà án chấp nhận.

Cụ thể, theo Luật Đất đai năm 2013, Điều 3 khoản 16, “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Mặt khác, theo Điều 203 khoản 1 Luật Đất đai năm 2013, “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật này[11] và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết”.    

Kết hợp các quy định đó, có thể thừa nhận rằng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sự xác nhận của Nhà nước về quyền sử dụng đất của một người; nhưng sự xác nhận đó không dứt khoát, không chung kết. Trong trường hợp trên cơ sở giải quyết tranh chấp, toà án nói rằng một người nào đó khác, chứ không phải là người có tên trên giấy chứng nhận, mới là người thực sự có quyền sử dụng đất, thì giấy chứng nhận đó sẽ bị thu hồi và một giấy chứng nhận khác sẽ được cấp cho người thắng kiện.

Để giảm thiểu đến mức có thể các nguy cơ xảy ra xung đột sau khi giấy chứng nhận được cấp, ảnh hưởng đến chất lượng và độ an toàn của hệ thống đăng ký, một loạt các quy tắc lập quy dưới hình thức nghị định, thông tư được đặt ra để điều chỉnh quy trình đăng ký ban đầu tại cơ quan quản lý đất đai. Hồ sơ đăng ký ban đầu phải có những dấu hiệu cho thấy yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có căn cứ; cơ quan đăng ký có trách nhiệm tìm hiểu, thu thập thông tin cần thiết, bằng các biện pháp nghiệp vụ (nghiên cứu giấy tờ, tài liệu, hỏi người làm chứng, người có liên quan,…) để dựng lại lịch sử pháp lý của phần đất. Việc đăng ký ban đầu chỉ được thực hiện một khi kết quả thẩm tra là tích cực, cho thấy không có hoặc ít khả năng xảy ra rủi ro.   

Cơ quan đăng ký cũng có trách nhiệm bảo đảm tính liên tục của việc chuyển giao quyền sử dụng đất, từ một người chuyển nhượng có đăng ký sang một người nhận chuyển nhượng[12]. Tuy nhiên, trong khung cảnh luật thực định, cơ quan đăng ký không có trách nhiệm và cũng không có quyền thẩm định tính pháp lý, tính xác thực của vụ chuyển dịch được đăng ký. Việc này được giao cho cơ quan công chứng[13]. Trong các trường hợp chuyển dịch tài sản, yêu cầu đặt ra đối với công chứng viên là phải làm thế nào bảo đảm cho người nhận chuyển nhượng nhận được tài sản từ một người được suy đoán là có quyền chuyển nhượng, nghĩa là có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất được đăng ký hợp lệ và có đầy đủ năng lực giao dịch; công chứng viên cũng phải bảo đảm tài sản giao dịch không bị cấm chuyển nhượng do có những ràng buộc đối với người chuyển nhượng, như có lệnh phong toả, kê biên để thi hành án.  

Tất cả những việc đó, suy cho cùng, chỉ có tác dụng thiết lập sự che chắn tương đối trước các rủi ro. Cơ quan công chứng không thể bảo đảm tính xác thực, hợp pháp tuyệt đối của giao dịch được công chứng. Cơ quan công chứng tiến hành công chứng lần sau không chịu trách nhiệm về tính xác thực, tính hợp pháp của giao dịch được công chứng lần trước và đã được đăng ký hợp lệ. Đặc biệt, các rủi ro gắn với việc đăng ký lần đầu vẫn còn y nguyên, bởi cơ quan công chứng không có trách nhiệm tiến hành xác minh về tình trạng của tài sản trước thời điểm đăng ký lần đầu.    

Vấn đề nữa là rất nhiều ràng buộc đối với bất động sản có thể được xác lập và phát sinh hiệu lực theo luật hiện hành mà không cần đăng ký. Ví dụ tiêu biểu là các địa dịch. Người bán nhà ở, theo quy định định của pháp luật, có nghĩa vụ thông báo cho người mua về những hạn chế đối với quyền sở hữu nhà ở (Bộ luật Dân sự Điều 451 khoản 1). Nhưng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại không có nghĩa vụ thông báo cho người nhận chuyển nhượng về những hạn chế đối với quyền sử dụng đất[14]. Chưa nói đến việc bản thân người bán cũng không biết gì về những hạn chế đó, do không được người bán trước đó cung cấp thông tin. Bởi vậy, có khả năng người mua một bất động sản không biết về sự tồn tại của quyền về lối đi qua, quyền trổ cửa từ bất động sản khác, về sự hạn chế đối với quyền xây dựng, trồng cây trên bất động sản vì lợi ích công cộng,… Sau khi định cư trên bất động sản, các địa dịch mới bắt đầu lộ ra và lúc đó thì mọi chuyện đã trễ.         

Hướng hoàn thiện nào? Hệ thống xác lập quyền thực ra không phải là lá chắn tuyệt đối an toàn cho người có quyền được đăng ký. Luật luôn dự kiến một số trường hợp gọi là ngoại lệ (exception) mà việc đăng ký, dù đã hoàn tất, vẫn có thể bị huỷ bỏ hoặt ít nhất là bị sửa chữa[15]. Mặt khác, việc xây dựng hệ thống xác lập quyền đòi hỏi chi phí cao, đặc biệt là chi phí đăng ký ban đầu. Mức độ gia tăng chi phí tỷ lệ thuận với mức độ phức tạp của quá trình chiếm hữu đất của tư nhân: đất tư hữu càng lâu đời, thì lịch sử pháp lý của đất càng rắc rối, từ đó, phí xác minh, phí bảo hiểm rủi ro càng bị đội lên. Chính chi phí cao là một phần nguyên nhân khiến cho phong trào “Torrens hoá” hệ thống đăng ký bất động sản của Mỹ bị thất bại.  

Tuy nhiên, cũng không nên áp dụng mô hình đăng ký công bố đất đai theo kiểu Pháp. Trong điều kiện quyền sử dụng đất được xác lập ban đầu do quyết định của Nhà nước, cần khẳng định vai trò và trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hiện hữu của quyền này trong cuộc sống dân sự.    

Rốt cuộc, mô hình đăng ký thiết lập sự suy đoán về quyền đang vận hành có vẻ phù hợp nhất đối với hệ thống luật pháp đất đai dựa trên nguyên tắc sở hữu toàn dân đối với đất. Có thể tin rằng đến một lúc nào đó, các rủi ro đối với việc đăng ký ban đầu sẽ biến mất do nhiều nguyên nhân: người tự cho là có lợi ích đã chết, thời hiệu tranh chấp không còn,… Vấn đề trong dài hạn là bảo đảm độ an toàn cao cho người giao dịch khi nhận chuyển nhượng các quyền đã được đăng ký.    

Yêu cầu số một là làm cho tình trạng pháp lý của bất động sản được nhận biết rõ ràng đối với toàn xã hội. Để đạt được yêu cầu này, phải hoàn thiện hệ thống luật pháp theo hướng công khai hoá, minh bạch hoá không chỉ các quyền mà cả các ràng buộc, hạn chế đối với bất động sản. Chẳng hạn, phải quy định rằng tất cả những ràng buộc như lệnh kê biên, địa dịch đều phải được đăng ký vào sổ địa chính thì mới phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba, đặc biệt là đối với người nhận chuyển nhượng bất động sản. Những ràng buộc, hạn chế nào không đăng ký thì nhiều lắm chỉ có hiệu lực đối với các bên giao kết và nhất là không thể gây phiền phức cho người nhận chuyển nhượng bất động sản.   

Mặt khác, phải bảo đảm đến mức có thể được tính xác thực, hợp pháp của các vụ chuyển dịch. Vai trò của công chứng viên là rất cần thiết để đạt được mục tiêu này. Tuy nhiên, cần có cơ chế hỗ trợ để công chứng viên có được sự tự tin cần thiết cho phép phát huy khả năng của mình để cung ứng các dịch vụ chuyên môn có hiệu quả và có chất lượng. Theo các quy định hiện hành, công chứng viên phải mua bảo hiểm rủi ro nghề nghiệp. Đây được cho là một trong những biện pháp tích cực nhằm đạt mục tiêu đó. Cần sớm hoàn thiện biện pháp này để có chế độ bảo hiểm nghề nghiệp đích thực.     

Ở Pháp, công việc của công chứng viên được bảo hiểm trong khuôn khổ một hệ thống phức tạp cho phép chia sẻ rủi ro giữa các công chứng viên. Việc bảo hiểm được giao kết giữa công ty bảo hiểm với hiệp hội công chứng chứ không phải với cá nhân công chứng viên. Với hệ thống này, một công chứng viên già dặn sẽ có điều kiện tiếp sức gánh vác rủi ro cho một công chứng viên non trẻ thông qua việc đóng góp vào quỹ bảo hiểm nghề nghiệp công chứng.  

Từ kinh nghiệm của các nước, sự kết hợp giữa dịch vụ bảo hiểm công chứng và dịch vụ bảo hiểm giao dịch phổ biến ở Mỹ là điều có thể cần cân nhắc trong quá trình hoàn thiện hệ thống đang vận hành ở Việt Nam./.  


[1] D.A. Thomas, Title and Marketable Title, in Thompson on Real Property, Second Thomas Edition, LexisNexis, New York, 2002, tr. 2.

[2] Tham khảo J.L. McCormack, Recording, Registration and Seacrh of Title, in Thompson on Real Property, Second Thomas Edition, Quyển 11, LexisNexis, New York, 2002, tr. 89.   

[3] J. Gray, B. Edgeworth, N.Foster và S. Dorsett, Property Law in New South Wales, LexisNexis, Sydney, 2012, tr. 48 và kế tiếp.   

[4] Xem ví dụ,  Ph. Malaurie và L. Aynès, Droit civil – Les biens. La publicité foncière, Cujas, Paris, 1998, tr. 382 và kế tiếp.   

[5] Tham khảo, ví dụ, J.L. McCormack, Recording, Registration, and Search of Title, in Thompson on Real Estate, Second Thomas Edition, LexisNexis, New York, 2002, tr. 87 và kế tiếp.   

[6] Tham khảo, ví dụ, J. L. McCormack, Title insurance, in Thompson on Real Estate, đã dẫn, tr. 223 đến 322.  

[7] F. Terré và Ph. Simler, Droit civil – Les biens, Précis Dalloz, Paris, 2006, tr. 325. Hệ thống Torrens được áp dụng tại Việt Nam do Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925. Sắc lệnh này lúc đầu chỉ có hiệu lực tại Nam Kỳ. Đến năm 1937, phạm vi áp dụng của Sắc lệnh được mở rộng ra Hà Nội, Hải Phòng và từ 1940, ra đến toàn lãnh thổ Bắc Kỳ.   

[8] Bénabent, Droit civil – Les contrats spéciaux, Montchrestien, Paris, 1992, tr. 112.  

[9] Tham khảo, J.L. McCormack, Recording, Registration and Seacrh of Title, đd, tr. 87 đến 222.  

[10] Nhiều ý kiến trong giới luật học của Pháp cho rằng, cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ vào năm 2008 có một phần nguyên nhân từ độ an toàn kém của hệ thống đăng ký bất động sản đang vận hành. Do chỉ dựa vào sự kết hợp giữa hệ thống đăng ký lưu giữ và hệ thống bảo hiểm giao dịch, nhiều tổ chức cho vay thế chấp đã chấp nhận cấp tín dụng trong nhiều trường hợp tài sản thế chấp không có giá trị bảo đảm. Hậu quả là khi công ty bảo hiểm giao dịch không đủ sức thực hiện trách nhiệm bảo hiểm do số giao dịch ảo được bảo hiểm tăng cao, thì công ty cho vay, thế chấp cũng không thu hồi được nợ.    

[11] Điều 100 khoản 1 của Luật Đất đai năm 2013 liệt kê các loại giấy tờ có thể được coi là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức. Sự tồn tại của các loại giấy tờ này có nguyên nhân từ sự thay đổi chế độ chính trị, dẫn đến sự thay đổi hệ thống pháp lý, cũng như tình trạng thiếu ổn định của pháp luật đất đai trong một thời gian dài sau khi chế độ chính trị XHCN được thiết lập.     

[12] Theo Điều 188 khoản 3 Luật Đất đai năm 2013, “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”.    

[13] Theo Luật Công chứng hiện hành, công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch được mình chứng nhận (các Điều 2, 3, 5). 

[14] Điều 442 Bộ luật Dân sự quy định, trong khuôn khổ luật chung về hợp đồng mua bán, rằng người bán có nghĩa vụ thông tin cho người mua về cách sử dụng tài sản; tuy nhiên, dường như khi quy định như thế, người làm luật liên tưởng đến hợp đồng mua bán tài sản tiêu dùng và mua bán hàng hoá, hơn là chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

[15] Ở nhiều nước, các thẩm phán cũng có quyền mở rộng danh sách ngoại lệ trong hệ thống Torrens trên cơ sở quyền giải thích pháp luật của quan toà: J.L. Mc Cormack, sđd, tr. 201 và 202. 

Nguyễn Ngọc Điện, PGS,TS. Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế- Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh
Nguồn: http://www.nclp.org.vn/kinh_nghiem_quoc_te/bao-111am-an-toan-cho-giao-dich-bat-111ong-san-bang-he-thong-111ang-ky-kinh-nghiem-cac-nuoc-va-su-lua-chon-cua-viet-nam