Quy định giá đất của Nhà nước “phù hợp với giá thị trường” là chưa đủ
 
Luật Đất đai hiện hành quy định, giá đất của Nhà nước được xác định là sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Căn cứ vào đó, hằng năm các địa phương công bố bảng giá đất và lấy đó làm cơ sở để bồi thường cho người dân khi thu hồi. Tuy nhiên, do mức giá này thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá mua bán, chuyển nhượng trên thực tế gây nên bất bình của người dân bị thu hồi đất và trở thành ngòi nổ của đa số các cuộc khiếu kiện đòi quyền lợi về đất đai thời gian qua, đặc biệt là các cuộc khiếu kiện đông người.
 
Từ những bất cập thực tiễn được tổng kết sau gần 10 năm thi hành luật, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đề xuất sửa đổi quy định “sát giá thị trường” thành “phù hợp với giá thị trường”. Đồng thời, bỏ quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1/1 hằng năm trong Luật hiện hành, thay bằng quy định UBND cấp tỉnh điều chỉnh giá đất khi giá đất thị trường có sự biến động lớn.
 
Đa số các chuyên gia và luật sư đều bày tỏ sự thất vọng trước sự mù mờ của quy định này. Căn cứ vào đâu để có thể xác định “phù hợp với giá thị trường”, khi mà quy định của luật hiện hành “sát giá thị trường” nhưng thực tế giá bồi thường lại thấp hơn nhiều giá thị trường. Về cơ bản, từ ngữ “sát” và “phù hợp” cùng chung trường nghĩa, đều không thể định lượng rõ ràng, bao nhiêu là sát, là phù hợp? Đặc biệt, giá thị trường là giá thị trường tại thời điểm nào, bởi giá thị trường khi công bố quy hoạch sử dụng đất khác rất nhiều giá thị trường khi khu đất ấy được công bố quy hoạch chi tiết hay được xây dựng hạ tầng cơ bản. 
 
Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Ngọc Tuấn cho rằng, nguyên tắc “phù hợp giá thị trường” còn mù mờ hơn khái niệm “sát giá thị trường” của Luật hiện hành, do  không có căn cứ để tính. Vì từ khi định giá đến khi đền bù, đấu giá…, đã có sự khác biệt rất lớn về giá đất. Khái niệm này không rõ ràng, không minh bạch và không thống nhất, tùy theo từng vị trí, lợi ích khác nhau mà mỗi người sẽ có cách hiểu khác nhau.
 
Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam Phạm Sĩ Liêm nhận định, không nên dùng nguyên tắc giá thị trường. Giá thị trường là giá thỏa thuận cho từng khoảnh đất tại địa điểm xác định vào thời điểm xác định, trong khi giá bồi thường áp dụng cho một khu vực trong một khoảng thời gian. Ông Phạm Sĩ Liêm đề nghị, nên thay nguyên tắc “giá thị trường” bằng nguyên tắc “giá công bằng”, tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại.
 
Giá đất cần công khai, minh bạch theo cơ chế thỏa thuận
 
Nhận định rằng điều quan tâm nhất của người dân là giá mà họ được đền bù so sánh với giá thị trường có phù hợp không, có bị chênh lệch nhiều quá theo hướng thiệt thòi hay không, Gs Đặng Hùng Võ cho rằng, việc có hay không quy định Chính phủ quy định khung giá đất là không quan trọng. Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy, trong những trường hợp liên quan tới lợi ích người sử dụng đất, các nước đều áp dụng cơ chế thỏa thuận để đi tới sự đồng thuận trong cộng đồng. Sự đồng thuận ở đây không có nghĩa là phải đạt tới mức 100% ý kiến tán thành mà theo quy định của từng nước có mức đồng thuận cao hay đồng thuận thấp. 
 
Tán thành cơ chế thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp khi thu hồi đất. Gs Đặng Hùng Võ cho rằng, cơ chế này đang gặp nút thắt là nhà đầu tư đã thỏa thuận giá xong đến 90 – 95% diện tích với người sử dụng đất, chỉ còn 10% diện tích thì người sử dụng đất nhất định không chịu theo thỏa thuận, kéo theo dự án không thể đi vào hoạt động. Để gỡ nút thắt này, nên áp dụng cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận 2/3 diện tích, còn 1/3 diện tích thì Nhà nước đứng ra thu hồi. Đây là cơ chế đã được TP Hồ Chí Minh đề xuất từ năm 2006.
 
Theo Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Ngọc Tuấn, việc định giá đất khi thu hồi cần phải xác định trên cơ sở tính toán theo phương pháp thu nhập để tính tương đối đầy đủ những thiệt hại mà người bị thu hồi đất bị ảnh hưởng. Cùng với đó, phải có cách để người sử dụng đất được hưởng lợi ích từ sự phát triển trong tương lai, theo hình thức như góp vốn. Đây cũng là ý kiến đã từng được một số chuyên gia nhắc đến khi bàn luận về quyền lợi của người nông dân đối với đất “bờ xôi ruộng mật” của mình.
 
Cũng theo ông Nguyễn Ngọc Tuấn, không nên “đẻ” ra các tổ chức thẩm định giá mới gây tốn kém mà có thể tận dụng luôn hệ thống công ty thẩm định giá độc lập như đang có để tư vấn và định giá đất, bởi Luật Giá đã dành hẳn một chương quy định chi tiết về thẩm định giá. Luật sư Vũ Xuân Tiền thuộc Đoàn Luật gia Hà Nội cũng cho rằng, nên sử dụng dịch vụ thẩm định giá độc lập đối với các dự án đất thu hồi phục vụ mục đích phát triển kinh tế và Hội đồng thẩm định giá Nhà nước đối với các dự án đất quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng khi định giá thanh toán thu hồi, trưng dụng đất.
 
Mới đây, khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra UBTVQH cho ý kiến, các Ủy viên UBTVQH đều cho rằng quy định giá đất do Nhà nước ban hành “phù hợp với giá thị trường” còn rất mù mờ. Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách Phùng Quốc Hiển đề nghị Chính phủ cần đưa ngay phương pháp tính giá đất phù hợp với giá thị trường vào trong dự thảo Luật để QH thảo luận và thông qua.

Tự Cường
Nguồn tin: http://daibieunhandan.vn