Cần quy định chặt chẽ khi thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

Khoản 1, điều 38 Luật Đất đai năm 2003 cho phép Nhà nước thu hồi đất ngoài việc sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng còn vì mục đích phát triển kinh tế. Quy định này hoàn toàn mở rộng phạm vi so với quy định trong Hiến pháp năm 1992 (chỉ trưng dụng, trưng mua trong những trường hợp thật sự cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia). Quy định này đã tạo ra cơ chế mở, thông thoáng, nhưng điều này cũng dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, năng lực tài chính lợi dụng quy định này để “giữ đất”, “ôm đất”, “chạy dự án” để bán dự án kiếm lời. Nhiều dự án “treo” cũng sinh ra từ đây. Trong khi người dân bị thu hồi đất không có đất để sinh sống và làm việc, phải di cư tự phát…

Luật pháp hiện hành cho phép áp dụng hai hình thức chuyển dịch đất đai. Đó là thu hồi đất bắt buộc và chuyển dịch đất tự nguyện. Đối với nhiều dự án áp dụng phương thức chuyển dịch đất tự nguyện (cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất ) đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, tuy nhiên lại tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất so với dự án do Nhà nước thu hồi trong cùng khu vực. Do đó, trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư rất khó hoàn thành giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất không đồng ý với giá nhà đầu tư đưa ra, tranh chấp khiếu kiện phát sinh.

Thế nào là “sát với giá thị trường”?

Khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy định nguyên tắc xác định giá đất “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Ngoài ra, không có bất cứ một văn bản pháp luật nào hướng dẫn cụ thể về việc thi hành quy định này. Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường về đất luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% – 60% so với giá thị trường nên khi áp dụng đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm phát sinh khiếu kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân chính là do khung giá các loại đất được quy định cho 3 vùng đồng bằng, trung du, miền núi có biên độ quá rộng, chậm được điều chỉnh; cơ chế định giá, nguyên tắc, phương pháp định giá đất chưa phù hợp; chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường; hoạt động của các tổ chức tư vấn giá đất còn hạn chế, chưa hỗ trợ được cho các địa phương trong việc xây dựng Bảng giá đất và định giá cụ thể…

Điều đáng chú ý là hiện đang thiếu các quy định làm cơ sở cho việc thực hiện đo đạc, kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất. Điều này đã gây khó khăn trong thu hồi đất, nhất là đối với trường hợp người bị thu hồi đất không hợp tác để thực hiện đo đạc, kiểm đếm. Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn bất cập, chưa có cơ chế giải quyết rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Chưa quy định việc sử dụng tư vấn giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất và cơ chế bắt buộc để bảo đảm có quỹ đất, có nguồn vốn xây dựng định cư trước khi thu hồi đất.

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư liên tục thay đổi

Trong 6 năm, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn về bồi thường khi thu hồi đất (Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 3/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…). Các quy định này thường xuyên thay đổi về mức đền bù, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. Thậm chí cùng một văn bản, mỗi nơi áp dụng một kiểu, cùng một dự án nhưng thu hồi đất qua nhiều năm dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi.

Ngoài ra, việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất. Nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư được lập nhưng chất lượng chưa bảo đảm yêu cầu “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; việc lập và thực hiện phương án bồi thường của một số dự án chưa bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch; một số nơi chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi.

Những vướng mắc, bất cập nêu trên cho thấy, đã đến lúc Luật Đất đai sửa đổi cần phải giải quyết thấu đáo các vấn đề này, bảo đảm phát triển bền vững, an sinh xã hội và hài hòa lợi ích giữa các bên. Nhiều ý kiến cho rằng, cần cân nhắc thu hẹp phạm vi thu hồi đất chỉ vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích công cộng và lợi ích quốc gia như trong Hiến pháp năm 1992. Cần có giải pháp gắn việc Nhà nước thu hồi đất với lợi ích của những người bị thu hồi đất bằng cơ chế góp đất và điều chỉnh đất đai. Điều đó sẽ góp phần ngăn chặn quá trình đô thị hóa tự phát, chắp vá và không đồng đều ở các vùng ven đô thị; giải quyết vấn đề tài chính liên quan đến nguồn vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công cộng thông qua các khoản lợi nhuận có được từ giá trị đất tăng lên; bảo đảm cho người bị thu hồi đất được hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu quy định rõ hơn nguyên tắc xác định giá đất, xây dựng cơ chế hữu hiệu để giải quyết sự chênh lệch lớn về giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các địa phương, bổ sung khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá đất độc lập, áp dụng quy định bắt buộc giao cho tổ chức này xác định giá đất, hỗ trợ các địa phương trong xây dựng bảng giá đất, tổ chức hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường làm cơ sở định giá phù hợp với giá thị trường.

Phương Thảo
Nguồn: Báo điện tử Đại biểu nhân dân