Mục đích của hoạt động khảo sát là đánh giá thực tiễn đăng ký bất động sản, trong đó đặc biệt là những khó khăn, vướng mắc khi thực thi các quy định hiện hành (pháp luật về đất đai, nhà ở, công trình xây dựng khác…) nhằm củng cố cơ sở thực tiễn của dự án Luật Đăng ký bất động sản. Trong khi đó, những kết quả thu được từ hoạt động kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ là cơ sở quan trọng để Bộ Tư pháp xây dựng Báo cáo tổng kết công tác 5 năm triển khai hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm và phương hướng hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan trong thời gian tới.    

Tại TP Hồ Chí Minh và tỉnh Cà Mau, đoàn công tác đã làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tân Phú, quận Gò Vấp (TP Hồ Chí Minh), Phòng Tài nguyên và Môi trường TP Cà Mau và huyện Năm Căn (tỉnh Cà Mau). Sau khi nghe báo cáo của các đơn vị nêu trên và trao đổi, thảo luận về những nội dung có liên quan, đoàn công tác đã tiến hành kiểm tra, khảo sát thực tế việc đăng ký, lưu trữ, quản lý và cung cấp thông tin về bất động sản và giao dịch bảo đảm.

Kết quả cho thấy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã triển khai các quy định về đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm giúp tổ chức, cá nhân trong xã hội thiết lập các quyền, thực hiện các giao dịch về bất động sản. Mặt khác, số lượng hồ sơ được giải quyết ngày một tăng và thời hạn đăng ký, hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được thực hiện đúng pháp luật. Theo đánh giá của đoàn công tác thì một số kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh, ví dụ như: đẩy mạnh mục tiêu hiện đại hoá hệ thống lưu trữ, quản lý thông tin về nhà, đất tại Trung tâm thông tin tài nguyên và đăng ký nhà, đất TP; quy trình đăng ký đất đai theo ISO và giao cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường giúp Uỷ ban quận trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại quận Tân Phú hay có chế luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan có thẩm quyền khi người dân nộp hồ sơ về nhà, đất tại quận Gò Vấp hay thiết lập hệ thống thông tin “ngăn chặn” tại Sở Tư pháp đối với trường hợp nhà, đất bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc kê biên… cần được nghiên cứu, triển khai sâu rộng.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, công tác đăng ký bất động sản và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện tồn tại những bất cập, vướng mắc chủ yếu sau đây:

 (i) Về chính sách, pháp luật hiện hành

– Sự phân tách thẩm quyền giữa cơ quan Tài nguyên và Môi trường với cơ quan quản lý nhà ở, sự thiếu ổn định của pháp luật về đăng ký bất động sản (pháp luật đất đai, nhà ở) đã dẫn đến khó khăn cho cả người dân và cơ quan nhà nước.

          – Việc tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà qua các thời kỳ đã gây khó khăn trong việc quản lý nhà nước, gây tốn kém cho nhà nước và người dân trong việc cấp Giấy chứng nhận và hoàn chỉnh hồ sơ địa chính…

– Sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất về thẩm quyền chứng thực giữa pháp luật đất đai và nhà ở; sự chưa rõ ràng về trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền thừa kế nhà đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay quy định không phù hợp về phân cấp cho cán bộ xã thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm…

– Một số trường hợp chưa được các cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn kịp thời đã dẫn đến những lúng túng trong quá trình thực hiện, ví dụ như: việc ghi nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được Bộ Tài chính hướng dẫn theo quy định tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP hay Uỷ ban tỉnh Cà Mau chưa quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất (loại đất nuôi trồng thuỷ sản, đất ở đô thị) hay tình trạng “chồng lấn” chỉ giới quy hoạch đường bộ và đường sông tại Cà Mau do tình trạng sạt lở tự nhiên tại vùng sông nước chưa được cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn khi ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.

– Việc miễn lệ phí đăng ký thế chấp theo quy định của Thông tư liên tịch số 03/2007/BTC-BTP là chính sách nhằm giảm thiếu các chi phí cho người dân song vẫn chưa thực sự phù hợp và đã ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các Văn phòng đăng ký QSD đất vì chính sách này chỉ có thể phát huy tốt nếu Nhà nước có giải pháp bổ sung kinh phí cho hoạt động đăng ký.

(ii) Về thực tiễn áp dụng

– Hồ sơ địa chính chưa được chỉnh lý, thống nhất, chưa được số hoá ở cả 3 cấp hành chính và thông tin liên quan đến nhà, đất chưa được vi tính hoá, nối mạng và cập nhật kịp thời giữa các cơ quan có liên quan…

– Đội ngũ cán bộ vẫn còn thiếu, kinh phí nhà nước cấp chưa tương xứng với khối lượng công việc được giao, trong khi Hội đồng nhân dân vẫn chưa ban hành Nghị quyết về mức phí, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm…

– Thông tin về nhà, đất chưa được công bố rộng rãi theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân, mà mới chỉ phục vụ chủ yếu cho công tác quản lý nhà nước nên thị trường thiếu thông tin chính thức và có giá trị pháp lý.

– Cơ chế “một dấu” áp dụng tại quận Tân Phú đã bộc lộ bất cập do các cơ quan thiếu tính chủ động, thời gian giải quyêt hồ sơ chưa được rút ngắn tối đa.

– Việc đăng ký thế chấp chưa hoàn toàn được thực hiện theo đúng hướng dẫn của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (ví dụ: Văn phòng đăng ký QSD đất TP Cà Mau và huyện Năm Căn không ghi nhận việc thế chấp trong Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai hay Văn phòng đăng ký QSD đất TP Cà Mau không ghi trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận). Nguyên nhân là do Nhà nước chưa đầu tư tốt cho việc thiết lập hồ sơ địa chính tại cấp huyện, xã.

– Đội ngũ cán bộ thực hiện nhiệm vụ đăng ký ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chưa được đào tạo bài bản, chưa thường xuyên được bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ và tiếp cận với các quy định mới được ban hành.

– Cơ chế phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan quản lý đất đai chưa hiệu quả, tích cực trong khi thông tin về nhà, đất được quản lý phân tán, không phát huy được tốt nhất hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản.

– Cơ sở vật chất của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chưa được đầu tư, trang bị đầy đủ, ví dụ như: Tại huyện Năm Căn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉ có duy nhất một máy vi tính dùng chung; không có kinh phí để mua và thiết lập Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai.

Bên cạnh những vướng mắc nêu trên, các cơ quan nơi đoàn công tác làm việc đã chỉ rõ nguyên nhân và đề xuất kiến nghị thiết thực, phù hợp và có giá trị thực tiễn cao.

Đoàn công tác đã ghi nhận những kết quả mà các cơ quan đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch bảo đảm tại TP Hồ Chí Minh và tỉnh Cà Mau đạt được trong thời gian qua và giải đáp một số vướng mắc hiện đã được pháp luật quy định, giải quyết. Những ý kiến góp ý xác đáng, có giá trị cũng đã được đoàn công tác tổng hợp và sẽ trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, tháo gỡ trong thời gian tới. Đặc biệt, những kinh nghiệm thực tiễn thu được từ hoạt động khảo sát sẽ được đoàn công tác phân tích, đánh giá nhằm phục vụ trong quá trình xây dựng dự án Luật Đăng ký bất động sản, đáp ứng yêu cầu, mục tiêu cải cách hành chính và cải cách tư pháp, từ đó giúp Nhà nước quản lý hiệu quả và khai thác tốt nhất thị trường bất động sản ở nước ta.

Theo Bộ Tư pháp