Nan giải với nợ đáo hạn

Từ đầu năm 2008 đến nay, tình hình kinh tế vĩ mô nhiều biến động đã khiến thị trường bất động sản (TTBĐS) trở nên ảm đạm. Đầu vào tăng cao đã đẩy nhiều doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS đến bờ vực thua lỗ khi phần lớn DN là DN vừa và nhỏ, thường xuyên thiếu vốn.

Cùng với đó, khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, nguồn vốn cho TTBĐS bị kiểm soát chặt chẽ và hạn chế hơn thì TTBĐS bắt đầu “lạnh” dần.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, lạc quan nhất thì cũng đến giữa năm 2009 TTBĐS mới có thể gượng dậy như cũ nếu nền kinh tế nước ta hồi phục và tăng trưởng trở lại sớm.

Trong khi đó, đến quý 4-2008, phần lớn DN BĐS nợ ngân hàng sẽ đối mặt với vấn đề đáo nợ cho các khoản vay 1 năm hoặc bước vào chu kỳ đáo nợ lớn với các khoản vay 2 năm nên khoản thời gian 6 tháng cuối năm 2008 đến giữa năm 2009 TTBĐS sẽ tiếp tục “đói” vốn. Đây thực sự là tình thế nan giải cho cả DN lẫn NH.

Về giải pháp tháo gỡ cho vấn đề trên, Th.s Đinh Thế Hiển (Viện Nghiên cứu tin học – kinh tế ứng dụng) cho rằng nên tăng nguồn cấp vốn tín dụng của hệ thống NH thương mại vào TTBĐS. Hình thức “bơm vốn” ở đây là tài trợ dự án và cho người dân vay mua nhà. Đây là giải pháp tình thế nhưng cần thiết để “kích” thị trường lên, tạo tiền đề để thực hiện tiếp các giải pháp ổn định vốn dài hạn.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, với tình hình kinh tế chưa thuận lợi, lạm phát cao còn “treo” lơ lửng đó cùng với nhiều yếu kém cố hữu trong hệ thống NH chưa được khắc phục thì giải pháp trên khó khả thi.

Do vậy, DN BĐS phải đành tự cứu mình, tiết kiệm, cắt giảm những khoản đầu tư chưa cần thiết, điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, tìm cách thích nghi với cơn khát vốn và chờ đợi tình hình kinh tế cũng như cơ chế, chính sách khả quan hơn!

Tài chính hóa TTBĐS

Theo nhận định của các chuyên gia tài chính, nguồn vốn của NH thương mại ở nước ta phần lớn vẫn là vốn ngắn hạn trong khi đầu ra – cho vay lại là dài hạn nên nguy cơ rủi ro rất lớn cho cả DN BĐS lẫn NH. Cùng với nhiều khuyết tật bên trong, hệ thống NH đang và sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nữa nếu tiếp tục đóng vai trò là chủ thể quan trọng nhất trong TTBĐS.

Muốn giảm thiểu rủi ro khi tham gia TTBĐS, theo TS Trần Kim Chung (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương), hoạt động của NH phải chuyển thành kinh doanh từ trung hạn đến dài hạn, TTBĐS nên chuyển dần từ giai đoạn tiền tệ hóa sang giai đoạn tài chính hóa.

Do đó, về tổng thể, để có vốn, DN cần tăng cường huy động vốn từ nhiều nguồn tiềm năng, đẩy mạnh hoạt động liên doanh-liên kết-hợp tác, kể cả với nhà đầu tư nước ngoài, để duy trì và triển khai dự án.

Về lâu dài, để TTBĐS phát triển ổn định và bền vững, theo TS Chung, cần đẩy mạnh và khơi thông việc hình thành các kênh cung cấp vốn gián tiếp, đặc biệt là trung và dài hạn.

Đầu tiên, phải hình thành được thị trường thế chấp thứ cấp. Đây sẽ là một kênh luân chuyển vốn cho NH. Muốn thực hiện được giải pháp này cần có các văn bản pháp quy về mua bán nợ BĐS.

Tiếp đó, cần tạo dựng, phát triển và thu hút các hiệp hội vay – tiết kiệm, NH tiết kiệm phục vụ cho các hoạt động đầu tư – kinh doanh BĐS.

Thứ ba, phát triển hơn nữa loại hình trái phiếu BĐS.

Thứ tư, huy động sự tham gia của các công ty bảo hiểm nhân thọ, sự kết hợp này sẽ đảm bảo nguồn tài chính ổn định và chắc chắn cho TTBĐS.

Thứ năm, huy động vốn từ các quỹ hưu trí.

Thứ sáu, phát triển các công ty tài chính, đây là giải pháp hữu hiệu trong tình hình hiện nay.

Cuối cùng, giải pháp cơ bản nhất cho TTBĐS mà cả TS Chung lẫn nhiều chuyên gia khác đều tâm đắc là tạo ra các cơ chế để tăng cường huy động vốn từ các quỹ đầu tư. Đây là nguồn vốn không hạn chế và cũng không có sức ép đáo hạn nợ. Ở giải pháp này, một trong những hình thức quỹ đầu tư BĐS phổ biến nhất ở các nước phát triển là quỹ đầu tư tín thác BĐS.

Nguồn: Báo Sài Gòn Giải Phóng