Rối rắm “giấy trắng”: Quyền quyết định thuộc về Chính phủ
Người Việt Nam đang lo ngại sâu sắc về USD trong bối cảnh hệ thống tài chính của nước Mỹ tiếp tục ngập sâu trong rắc rối.

Theo cách hiểu lâu nay về nội dung khoản 2 Điều 66 Nghị định 84 ngày 25-5-2007 của Chính phủ, đất có “giấy trắng” sau 1-1-2008 phải xin cấp đổi thành “giấy đỏ” mới được giao dịch (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn đầu tư, thế chấp)…

Thế nhưng một lãnh đạo cấp vụ của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) giải thích: Không phải vậy! Đất có “giấy trắng” vẫn được giao dịch bình thường.

Sau đó, UBND TP.HCM và Bộ TN&MT ra công văn hướng dẫn áp dụng pháp luật thể hiện hai cách hiểu, cách giải quyết khác nhau:

1. Theo Bộ TN&MT (tại Công văn số 12 ngày 2-1-2008): Sau ngày 1-1-2008, các “giấy trắng” do cơ quan thẩm quyền cấp đối với quyền sử dụng đất được giao dịch đến hạn cuối cùng là 2010 (thậm chí người nộp hồ sơ chưa được cấp giấy cũng được giao dịch nếu có xác nhận là đủ điều kiện cấp giấy).

2. UBND TP.HCM (tại Công văn số 9261 ngày 31-12-2007) khẳng định lại cách hiểu trước nay là đúng: Sau ngày 1-1-2008, các loại “giấy trắng” nói trên đều hết hạn giao dịch.

Bộ TN&MT yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các sở TN&MT, Tư pháp và các cơ quan có liên quan tổ chức thực hiện thống nhất khoản 2 Điều 66 Nghị định 84 theo hướng dẫn của mình. UBND TP cũng yêu cầu Sở Tư pháp, Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan thực hiện đúng hướng dẫn của mình.

Hướng dẫn của Bộ TN&MT có vẻ “thoáng” và “mở rộng” cửa hơn so với nội dung khoản 2 Điều 66 Nghị định 84.

Vấn đề đáng quan tâm hiện nay là nếu hướng dẫn của Bộ TN&MT nói trên được thực hiện thì hậu quả pháp lý về sau sẽ như thế nào và ai phải chịu trách nhiệm?

Về việc này, chúng ta vẫn không quên “kinh nghiệm xương máu” qua vụ án Tamexco ở TP.HCM (năm 1997). Trước phiên tòa xử vụ này, các giám đốc ngân hàng phân bua rằng sở dĩ mình làm như vậy là do thực hiện theo một công văn chỉ đạo của phó Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam (cấp trên của các ngân hàng địa phương, tương đương cấp thứ trưởng). Hội đồng xét xử đã nhận định tại phiên tòa đó rằng về hình thức, công văn của phó thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam không phải pháp luật; về nội dung, công văn đó trái pháp luật, nên mấy giám đốc ngân hàng thực hiện theo chỉ đạo của phó thống đốc mà trái pháp luật thì đều phải chịu trách nhiệm hình sự (ở tù) và dân sự (bồi thường)!

Nay với chỉ đạo của Bộ TN&MT cũng bằng một công văn với nội dung mà theo công luận và ý kiến của nhiều người, cụ thể là các cơ quan chức năng ở TP.HCM cho rằng không phù hợp pháp luật; hậu quả pháp lý của việc này cũng không kém phần nguy hiểm, phức tạp… Nếu các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn, thừa kế, thế chấp…) được thực hiện sau ngày 1-1-2008 mà có tranh chấp, dẫn nhau ra trước tòa án thì tòa án sẽ căn cứ vào pháp luật hay công văn của Bộ TN&MT để xử? Nếu các tòa án căn cứ theo pháp luật để tuyên bố các hợp đồng giao dịch ấy đều trái pháp luật (Luật Đất đai và Nghị định 84 của Chính phủ), đều vô hiệu thì hậu quả pháp lý khi đó sẽ như thế nào và ai phải gánh chịu trách nhiệm cả về mặt dân sự cũng như hình sự?

Ở đây cần nhắc lại, Công văn 12 của Bộ TN&MT cho rằng căn cứ theo Nghị quyết 07 ngày 12-11-2007 của Quốc hội để hướng dẫn, song trong văn bản 07 này, Quốc hội không hề có quy định về hiệu lực pháp lý của các loại “giấy trắng”, chỉ đề ra hướng “phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Theo Luật Đất đai 2003 (Điều 146), Chính phủ cũng đã giao trách nhiệm ấn định thời hạn hoàn thành việc cấp giấy này.

Vì vậy, để đảm bảo an toàn pháp lý cho việc tổ chức thực hiện pháp luật, chúng tôi kiến nghị Chính phủ là cơ quan thẩm quyền sớm có chỉ đạo liên quan đến nội dung quy định của mình (Điều 66 Nghị định 84) để cả nước có cơ sở cùng thực hiện một cách thống nhất.

Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật Đất đai, giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hóa hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc.

(Trích Nghị quyết số 07/2007/QH12 về kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội năm 2008)

1. Kể từ ngày 1-1-2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.

2. Trường hợp trước ngày 1-11-2007, người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

(Nguyên văn Điều 66 Nghị định 84 ngày 25-5-2007 của Chính phủ)

Bà Ung Thị Xuân Hương, Trưởng phòng Văn bản, Sở Tư pháp TP.HCM:

TP.HCM không hướng dẫn trái luật

Cho đến giờ này, Sở Tư pháp TP.HCM vẫn chưa nhận được công văn từ Bộ Tài nguyên và Môi trường mà chỉ nắm được thông tin qua báo chí. Vì vậy, chúng tôi không bình luận bất kỳ nội dung gì về công văn của Bộ mà chỉ nêu quan điểm của Sở Tư pháp khi tham mưu cho UBND TP ban hành Công văn 9261 về các giao dịch nhà, đất có “giấy trắng”.

Đầu tiên, xin khẳng định nội dung Công văn 9261 của UBND TP không có điểm gì mới hơn và không trái với Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Nghị định 84 ngày 25-5-2007 của Chính phủ. Trong tình hình có nhiều quan điểm khác nhau về Điều 66 Nghị định 84, công văn này nhằm đưa ra một cách giải thích nhất quán, tránh gây xáo trộn, hoang mang trong nhân dân.

Nội dung công văn cũng chia làm hai phần rõ rệt. Đối với quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở) thì thực hiện theo Luật Đất đai và Nghị định 84. Theo đó, nếu bảo đảm được cả hai yêu cầu: nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận trước ngày 1-11-2007 và có “giấy trắng” theo khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai, người sử dụng đất vẫn được giao dịch. Riêng đối với nhà ở, đất ở thì phải chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở. Theo Điều 152 luật này, các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và công nhận trước đây (kể cả “giấy trắng”) vẫn được sử dụng để giao dịch bình thường (không bị giới hạn thời gian).

Một vụ phó của Bộ Tài nguyên và Môi trường:

TP.HCM phải làm theo hướng dẫn của Bộ

Văn bản cấp trên ban hành phải có hiệu lực cao hơn văn bản của cấp dưới. Công văn số 12 của Bộ Tài nguyên và Môi trường được áp dụng chung cho cả nước, không loại trừ bất cứ địa phương nào. Do không phải là một trường hợp ngoại lệ nên TP.HCM phải căn cứ theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường mà thực hiện.

Mỗi nơi thực hiện mỗi kiểu

Ông Hoàng Xuân Hoan, Trưởng phòng Công chứng số 2 TP.HCM:

Chúng tôi đang thực hiện theo công văn của UBND TP

Công văn của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã mở rộng quyền được giao dịch của người sử dụng đất. Tuy nhiên, dưới góc độ cá nhân của một công chứng viên, tôi có một số băn khoăn như sau:

Thứ nhất, công văn không phải là văn bản quy phạm pháp luật vì không thuộc đối tượng được quy định ở Điều 1 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Thế nhưng công văn của Bộ Tài nguyên và Môi trường lại đưa ra những chỉ đạo tương tự như một văn bản quy phạm pháp luật, liệu điều này có phù hợp hay không?

Thứ hai, công văn trên cho phép chứng thực các giao dịch đối với đất chưa được cấp giấy, miễn là có xác nhận đủ điều kiện được cấp giấy. Nhưng trên thực tế, không phải hồ sơ nào nộp vào cũng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Giả sử cơ quan công chứng chấp thuận công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng này, sau này người mua không được cấp giấy chứng nhận thì công chứng viên có phải bồi thường thiệt hại?

Nếu áp dụng khoản 5 Điều 32 Luật Công chứng thì tổ chức hành nghề công chứng phải “bồi thường thiệt hại do lỗi mà công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng gây ra cho người yêu cầu công chứng”. Nếu tổ chức hành nghề công chứng không phải bồi thường, ai sẽ chịu trách nhiệm đối với thiệt hại của người mua?

Ông Trần Anh Tuấn, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Gò Vấp:

Quận tôi cũng sẽ làm theo hướng dẫn của Bộ

Theo tôi, Công văn 9261 của UBND TP.HCM đã tháo gỡ được một số mắc mứu lâu nay và hoàn toàn phù hợp với Nghị định 84 ngày 25-5-2007 của Chính phủ. Song Công văn số 12 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có phần “thoáng” hơn, giúp các địa phương giải quyết nhiều giao dịch liên quan. Tôi tin là các phòng công chứng cũng sẽ áp dụng Công văn số 12 của Bộ để chứng nhận được nhiều hợp đồng, giao dịch.

Nguồn: Báo Pháp luật TP HCM