Từ những ngày đầu, Hiến pháp 1959 quy định hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và sở hữu tư nhân. Ở một khía cạnh nào đó, mô hình đã đem lại sức sống mới và lòng tin của dân vào chính sách quốc gia.

Tuy vậy, đất đai chỉ chính thức xác lập chế độ sở hữu toàn dân từ Hiến pháp 1980 với lập luận đây là quan hệ sản xuất tiên tiến, phù hợp quy luật của chủ nghĩa xã hội. Việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân (SHTD) đối với đất đai theo quy định của Luật đất đai (LĐĐ) 1987, LĐĐ 1993 và LĐĐ 2003 thời gian qua đã đạt được nhiều tiến bộ mang tính đột phá. Đất đai từ một loại tài sản “vô giá”, bị sử dụng lãng phí đã trở thành hàng hóa. Người ta cho rằng đất đã có được người chủ thực sự, quan hệ đất đai từng bước vận động theo cơ chế thị trường, hiệu quả sử dụng đất ngày càng được nâng cao.

Tuy nhiên, những ngày này, luồng dư luận nhiều chiều về các vụ việc liên quan tới sở hữu đất đai đang trở thành đề tài bàn tán sôi nổi. Những tin tức nóng hổi được người người nghe ngóng, rỉ tai nhau rồi cứ thế trở nên “rôm rả” bắt đầu từ vụ việc một người dân ở Tiên Lãng, Hải Phòng sử dụng vũ khí tự chế chống lại lực lượng cưỡng chế đất của địa phương. Lật đi, lật lại, người ta “té ngửa”: hóa ra sự việc to “tày đình”, là kết quả của nhiều bất cập liên quan đến đất đai chứ không chỉ là một vụ án dân sự đơn thuần.

Tình trạng không rõ ràng về quyền sở hữu đất đai đang góp phần tạo ra những bất ổn kinh tế – xã hội. Những “mập mờ” trong luật đã “tạo khe hở” không đáng có và làm ảnh hưởng tới thành quả rất tích cực của chủ trương về sở hữu đất đai. Nhiều ý kiến cho rằng quy định sở hữu toàn dân về đất đai là “gót chân Asin” của Luật đất đai hiện hành.

Thực ra, trước vụ cưỡng chế, thu hồi đất của gia đình ông Đoàn Văn Vươn ở Tiên Lãng (Hải Phòng) đã có một số vụ việc đáng tiếc khác xảy ra như vụ ở Đồ Sơn năm 2007, Thái Bình năm 1997 và cả việc cưỡng áp mô hình nông nghiệp miền Bắc vào miền Nam sau 1975 đều được dẫn ra như những trường hợp điển hình về vấn đề nổi cộm cần giải quyết trong sở hữu đất đai. Vụ Tiên Lãng chỉ là một vụ điển hình như giọt nước tràn ly. Hiện có một số quan điểm về vấn đề tiếp tục đổi mới chế độ sở hữu đất đai trên cơ sở yêu cầu của kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế. Tình hình mới cho thấy đã đến lúc phải có những cách tiếp cận mới.

Dư luận trái chiều

Một luồng ý kiến cho rằng SHTD chỉ là trên danh nghĩa, thực chất là Nhà nước sở hữu vì trong Hiến pháp ghi: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”, còn luật chỉ giao đất cho cá nhân và chỉ giao có thời hạn. Cách tiếp cận đất đai như vậy trong nhiều trường hợp đã dẫn đến một hình thức “sở hữu toàn dân” trong Hiến pháp, “sở hữu nhà nước” trong Luật Đất đai, và “sở hữu vô chủ” trong thực tế. Cần phải thay đổi, làm rõ ai là chủ, phải nêu rõ đất là của dân hay của nhà nước từ đó giao quyền, phải tư hữu hóa… Người ủng hộ ý kiến này cho rằng cần phải thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai như một giải pháp khắc phục những sai lầm trong quá khứ, thừa nhận thực tế đang tồn tại, đảm bảo cho quan hệ đất đai vận hành theo quy luật của kinh tế thị trường.

“Vì không được công nhận quyền sở hữu về đất đai nên người dân không có quyền từ chối việc bị thu hồi đất. Đất đai của họ có thể bị nhà nước thu hồi với giá bồi thường rẻ cho các mục đích công. Trong nhiều trường hợp, họ chỉ được nhận tiền bồi thường rất thấp so với giá thị trường. Có khi bị buộc phải giao đất cho nhà nước với mức giá và điều kiện do nhà nước đưa ra”, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, chuyên gia về vấn đề đất đai đúc kết. Việc dễ dàng lấy đất từ tay người nghèo do những lỗ hổng trong cơ chế, do những yếu kém trong quản lý và đạo đức của một số quan chức càng thúc đẩy quá trình “phân bổ lại” nguồn lực đất đai theo hướng tích tụ đất vào số ít người giàu, gây bức xúc cho người dân và tạo cơ hội cho tham nhũng hoành hành.

Luồng ý kiến ngược lại viện dẫn: mục đích của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam hiện nay là nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đưa quan hệ đất đai vận hành theo cơ chế thị trường trong điều kiện hội nhập quốc tế, hạn chế những xáo trộn không cần thiết, hạn chế tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất. Do vậy, thay đổi hình thức sở hữu không phải là cách thức tốt nhất để để đạt được mục đích của chế độ sở hữu trong điều kiện hiện nay ở Việt nam.

Sai lầm trong xác lập và thực hiện chế độ SHTD đối với đất đai trong Hiến pháp 1980 là quá coi trọng hình thức sở hữu, chỉ quan tâm đến vấn đề đất đai thuộc sở hữu của ai mà không quan tâm đến vấn đề thực hiện nó qua xác định cấu trúc quyền năng và chủ thể hợp lý. Nếu hiện tại thấy được cái sai rồi mà lại sửa sai bằng cách tiếp cận cũ (tư hữu hóa đất đai) thì cũng không ổn. Thay vì trước đây tuyệt đối hóa vai trò của hình thức sở hữu XHCN thì nay lại sùng bái thái quá vai trò của hình thức sở hữu tư nhân, trong khi cái quyết định đến bản chất của chế độ sở hữu chính là cấu trúc quyền năng và chủ thể tham gia quan hệ sở hữu.

Theo xu thế chung trên thế giới, việc tài sản thuộc sở hữu của ai hay thuộc hình thức sở hữu nào không còn quan trọng mà điều mấu chốt là ai thực sự đang chi phối, kiểm soát chúng.

Tư nhân hóa tài sản công hiện nay không chỉ đơn thuần là tư hữu hóa mà bao gồm cả việc trao cho tư nhân, cho người dân thực hiện quyền sở hữu tài sản công mà không thay đổi hình thức sở hữu. Trong trường hợp này, quyền sở hữu vẫn thuộc về Nhà nước nhưng Nhà nước sẽ chuyển giao việc thực hiện quyền sở hữu đó cho tư nhân dưới dạng quyền tài sản như giao đất, cho thuê đất v.v..

Trông người mà ngẫm đến ta

Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai. Mô hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó là mô hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy nhất. Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.

Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nước đang phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mô hình toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị của từng nước và vị trí, vai trò của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của nhà vua đối với đất đai có khác nhau. Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu đất đai của nhà vua còn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước khác thì quyền sở hữu đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Ví dụ, ở Anh, tuy đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là danh nghĩa. Ngày nay ở Anh, 69% đất đai được sở hữu bởi 158.000 gia đình. Theo J.G.Riddall, tác giả cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật Anh, không có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Lý do là quyền đối với đất đai được xác lập thông qua việc thuê mướn của Nữ hoàng. Tuy nhiên, vì lý do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay được đối xử như chủ sở hữu đất đai”. Và theo GS. Michel Fromont thì: “Quyền này rất giống với quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật La Mã”. Do vậy, xét trên thực tế, Anh là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất đai.

Ngược lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu nhà nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và luật pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ như một loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu.

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, không thể thay thế. Vấn đề sở hữu đối với đất đai có ý nghĩa quyết định trong thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Ở Việt Nam, Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992 đều quy định đất đai thuộc SHTD do Nhà nước thống nhất quản lý.

Xét qua các mô hình sở hữu đất đai trên thế giới ta thấy bóng dáng của Việt Nam cũng xuất hiện trong các mô hình đó giống như các quốc gia khác. Tuy Việt Nam không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai, nhưng nếu so sánh nội dung quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai ở đa số các nước hiện nay với nội dung quyền sử dụng đất giao của hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam cho thấy không có sự khác biệt đáng kể.

Khi đánh giá về kết quả thực hiện quyền sở nhà nước về đất đai ở Việt Nam, Báo cáo của FAO về Những chiến lược cải cách quan hệ đất đai năm 1994 từng ghi nhận rằng: “Mô hình Nhà nước sở hữu đất đai nhưng giao quyền sử dụng đất cho tư nhân ở Việt Nam có thể được coi là mô hình tốt mà các nước đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường cần phải học tập và làm theo”. Thành công này hoàn toàn trái ngược với tình trạng “tiêu cực, tham nhũng và sự phát triển trì trệ đồng hành với “liệu pháp sốc” của việc tư hữu hóa ở các nước xã hội chủ nghĩa cũ”, buộc giới chính khách và học giả phương Tây phải có “quan điểm mới về vai trò của quyền sở hữu tài sản trong sự phát triển” theo hướng: “Thay vì tuyên truyền tư hữu hóa là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển thì nay nó được cho là kết quả của sự tiến hóa xã hội.

Có sửa được “Gót chân Asin”?

Theo TS. Phạm Văn Võ – Đại học Luật TP HCM, việc thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai so với việc tư nhân hóa thực hiện quyền sở hữu đất đai cũng có nhiều điểm cần phải cân nhắc. Nếu như tư nhân hóa đất đai thông qua trao quyền sử dụng hầu như không gây ra bất kỳ sự xáo trộn nào vì nó đã thực hiện trên thực tế và dần đi vào ổn định thì việc đa dạng hóa các hình thức sở hữu có thể gây ra những hậu quả khôn lường. Những ý kiến cho rằng có thể tư hữu hóa đất đai mà không gây những hậu quả tai hại thực chất đã không lường trước được những phản ứng của xã hội.

Do chính sách đất đai trong thời gian qua có quá nhiều bất hợp lý và trong quá trình thực hiện, những chính sách bất hợp lý đó lại phát sinh tình trạng áp dụng, thực hiện sai dẫn đến những vụ khiếu kiện và phản đối từ phía người dân. Khi quyền sở hữu tư nhân được công nhận chắc chắn sẽ thổi bùng lên sự phản đối của những chủ thể đã bị quốc hữu hóa nhất là những người bị quốc hữu hóa sai đối tượng, không đúng thủ tục theo quy định đương thời mà hiện nay đang được khỏa lấp bởi SHTD. Đa dạng hóa các hình thức sở hữu đất đai không đơn giản là thừa nhận một thực tế đang tồn tại mà sẽ tạo ra làn sóng đòi lại đất dẫn đến xáo trộn hiện trạng sử dụng đất đang dần được ổn định về cơ bản. Tình trạng này sẽ là rất khó kiểm soát khi nó trở thành phong trào có sự hậu thuẫn của các thế lực bên ngoài. Kịch bản tư hữu hóa đất đai rất dễ trở thành bi kịch không chỉ ảnh hưởng tới lợi ích của người đã được giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng … mà còn phát sinh những hậu quả xấu về chính trị, xã hội.

Tóm lại, cho dù Hiến pháp hay pháp luật có nêu quyền sở hữu nào trên văn bản “giấy trắng mực đen” thì người làm luật cũng cần cân nhắc xóa bớt hoặc bổ sung những điều khoản để cân bằng mọi yếu tố giữa các bên, đặc biệt là nhân dân và chính quyền để tạo nên một sự hòa hợp bền vững về lợi ích kinh tế, xã hội và cả lịch sử.

Thành Châu
Nguồn: Báo Thế giới & Việt Nam điện tử

GS.TS Đặng Hùng Võ: “Nên học kinh nghiệm quốc tế về tính giá đất theo thị trường” Mới đây, Bộ Tài chính đã đề xuất lên Chính phủ bãi bỏ khung giá đất. Theo đó, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. TG&VN đã có cuộc trao đổi với GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường xung quanh vấn đề này. Liệu rằng khi chúng ta phân cấp về địa phương sẽ làm phức tạp hóa thêm tình hình hay không? Theo tôi, việc phân cấp là đúng, chỉ có điều gắn với phân cấp là phải có cơ chế kiểm tra và giám sát. Ở nước ngoài, họ dùng thống nhất một hệ thống giám sát và đánh giá, trước một hệ thống phân cấp bao giờ cũng phải gắn hệ thống phân cấp và đánh giá. Ta thì chỉ thích phân cấp thôi, còn sau khi phân cấp xong, làm thế nào để việc phân cấp có hiệu quả, làm thế nào nơi được phân quyền phải thực hiện đúng thì còn cả một câu chuyện tiếp theo. Vậy ông có đề xuất gì cho việc hoàn thiện cơ chế kiểm tra và giám sát? Trước tiên là kỹ thuật để định giá thị trường, ví dụ như định giá hàng loạt. Gần đây, ngân hàng ADB có đưa ra khuyến nghị cho Chính phủ VN về cách thức để định giá hàng loạt dựa trên các bảng giá. Vấn đề còn lại là của địa phương làm sao khảo sát thị trường để đưa ra bảng giá sát với thị trường. Theo tôi câu chuyện này không hề đơn giản bởi lẽ khung giá đất của Trung ương đã sát thị trường đâu. Vì vậy, chúng ta hãy cứ phân cấp đi, còn lại là việc điều chỉnh cơ chế giám sát và kiểm tra từ Trung ương đến địa phương. Ông có thể chia sẻ một vài bài học kinh nghiệm trên thế giới về cách tính giá đất theo thị trường? Chúng ta nên học kinh nghiệm quốc tế về tính giá đất theo thị trường. Ví dụ như tại Đài Loan, người ta yêu cầu là người dân tự đăng ký giá đất, chính quyền có quyền mua theo giá đấy. Như vậy, người dân bao giờ cũng đăng ký ở mức giá cao, thậm chí là nhỉnh cao hơn so với thị trường. Hoặc là đăng ký hợp đồng giống như trường hợp của Pháp. Hợp đồng chuyển nhượng phải đăng ký với một cơ quan đăng ký. Sau khoảng 5 ngày mà Nhà nước không có ý kiến gì thì đương nhiên sẽ được thực hiện hợp đồng. Trong 5 ngày đó, nếu có vấn đề gì thì Nhà nước sẽ mua lại bằng đúng giá trên hợp đồng. Đối tượng nào mà khai gian dối thì sẽ bị Nhà nước mua mất. Đây là một kinh nghiệm điển hình để xác định giá trên hợp đồng luôn luôn bằng giá thị trường, thậm chí là cao hơn và người dân nộp tiền thuế có tâm lý rất thoải mái. Đấy là một kinh nghiệm về quản lý giá theo thị trường rất tốt. Nhiều nước họ tính thuế bất động sản đánh vào cả nhà và đất với một tỷ lệ khá cao, từ 1 – 2%. Họ cho rằng tất cả những thuế thu được thừa để phát triển hạ tầng và phát triển dịch vụ công cộng. Đó là cách tính mà chúng ta cần nên xem xét. Ở ta hiện nay đánh thuế 0,03%, thấp hơn thị trường thực rất nhiều thì rõ ràng nguồn thu của chúng ta so với các nước sẽ kém hơn. Như vậy, chúng ta đã bỏ lỡ một khoản tiền đóng góp lớn và chính đáng từ người dân để phát triển hạ tầng. Chúng ta nên dùng cách này thay vì tăng phí. Giang Ly (thực hiện)

Trung Quốc: Chính quyền sẵn sàng thay đổi Trong 4 tháng qua, người dân Wukan, thị trấn khoảng 20.000 dân ở miền Nam Trung Quốc, đồng loạt biểu tình phản đối quan chức địa phương. Cuộc biểu tình bắt đầu từ việc chống lại quyết định của quan chức bán một trang trại lợn thuộc sở hữu của làng để xây dựng khu nhà sang trọng trị giá 156 triệu USD. Sau cái chết của người đứng đầu cuộc nổi dậy, người dân Wukan đổ lỗi cho những hành động xử lý tàn nhẫn của công an, rồi lật đổ các quan chức địa phương, buộc chính quyền cấp cao hơn phải vào cuộc đàm phán. Dù cho thỏa thuận bán đất của chính quyền địa phương chưa được làm rõ nhưng cuối cùng dân làng và chính quyền đã đi tới thỏa thuận về việc trả lại người đàn ông đã bị thủ tiêu. Tuy vậy, sự kiện Wukan cho thấy lỗ hổng vô cùng sâu sắc trong cấu trúc xã hội Trung Quốc. Những khuyết tật, nếu không được giải quyết, có thể có sức ảnh hưởng lớn và làm gương cho toàn thế giới. Việc bán đất là một hình thức giao dịch điển hình và phổ biến ở Trung Quốc, nơi mà tất cả bất động sản thuộc về nhà nước và chính quyền địa phương. Vì thiếu các nguồn thu nhập khác, nhiều người đã bán tài sản công để kiếm tiền. Việc này đã bùng phát ở Trung Quốc trong những năm qua khiến giá nhà đất tăng mạnh và tiền tiết kiệm của Trung Quốc được đổ vào các giao dịch đất đai. Tranh chấp ở Wukan là trường hợp điển hình: tham nhũng bán đất và đuổi dân địa phương đi nơi khác. Đây là một trong những nguyên nhân hàng đầu gây ra tình trạng bất ổn đất đai ở Trung Quốc. Trong những năm gần đây, giá bất động sản ngày càng tăng không chỉ giúp cho chính quyền địa phương mà còn giúp thúc đẩy tăng trưởng của Trung Quốc. Như giáo sư Patrick Chovanec, Đại học Thanh Hoa, đầu tư vào bất động sản chiếm 1/10 tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc. Vừa qua, ở Thượng Hải và Bắc Kinh, giá nhà đất bắt đầu giảm dẫn đến sự thất vọng và thậm chí cả bạo lực ở quy mô nhỏ đối với những người đầu tư tiền tiết kiệm vào các giao dịch đất đai tốn kém nhưng ế ẩm. Ở Wukan, hơn 100 cuộc đấu giá đất trong tháng 11 do chính quyền địa phương tổ chức đã không thành công, ông Chovanec cho biết. Lúc đầu, cuộc chạy đua bất động sản ở Trung Quốc diễn ra vì quá trình đô thị hóa nhanh chóng của đất nước. Nhưng nó đã đi quá điểm dừng của tính bền vững. Giải pháp cho sự mất cân bằng kinh tế Trung Quốc cũng sẽ là lời giải cho các cuộc biểu tình ở Wukan và các nơi khác. Xã hội phải được mở ra với nhiều lựa chọn về kinh tế và chính trị, tương xứng với tiến bộ kinh tế. Sự sẵn sàng thay đổi của chính quyền sẽ làm thay đổi số phận không chỉ của người Trung Quốc mà của nhiều quốc gia khác có nền kinh tế và tương lai gắn với họ. Anh Tuấn

Ý kiến Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai hiện nay mới chỉ tập trung ở các địa phương có tốc độ đô thị hoá cao, khu vực có thị trường bất động sản phát triển như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai… Trong khi đó, tại hầu hết các địa phương khác, nguồn thu từ đất đai mới chỉ được coi là thu ngân sách chứ chưa phải là nguồn lực trực tiếp phát triển kinh tế – xã hội và việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vẫn còn thấp hơn nhiều so với tiềm năng. Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài chính) Nhà nước theo quan điểm hiện đại là một cơ quan cung ứng các dịch vụ công. Ai sử dụng dịch vụ đó thì phải trả phí để duy trì hoạt động bộ máy và đầu tư phát triển các dịch vụ công đáp ứng nhu cầu của cộng đồng. Thời bao cấp đã qua khá lâu rồi. Tuy nhiên, tâm lý ỷ lại, trông chờ vào Nhà nước vẫn còn ảnh hưởng đến tận ngày nay. Nhà và đất muốn có được giá trị sử dụng thì cần tới hàng loạt điều kiện cơ sở hạ tầng như điện, đường, cầu, cống hay các dịch vụ công cộng khác như công viên, bệnh viện, trường học… Do vậy, nhà và đất phải nộp thuế để sử dụng những dịch vụ trên. Ở những nơi có thể sử dụng được nhiều dịch vụ và sử dụng thuận lợi thì nhà, đất có nhiều giá trị sử dụng. Điều này cũng tỷ lệ thuận với giá trị nhà, đất hiện nay. Việc thu thuế nhà, đất cũng cần được thực hiện theo mức độ đầu tư và sử dụng các dịch vụ công trên. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng