Từ nước nổi, bèo nổi… Dù có đánh giá về đạo Luật Đất đai và các Luật, Nghị định liên quan đến mấy cũng không thể “bỏ quên” thực tại phi lý thu nhập bình quân của một người dân 700 USD (gần 11 triệu/năm), trong khi giá 1m2 đất tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh giao động từ 15 – 68 triệu/m2; thậm chí có những khu vực 700 triệu – 1 tỷ đồng/m2. Trong khi đó, cách đây khoảng 17 năm về trước, dù pháp luật về đất đai chưa được hoàn thiện giá bất động sản vẫn song hành cùng với mức thu nhập và lương của CBCNV. Còn đến giờ, khi các loại văn bản liên quan đến bất động sản ra đời khá nhiều, nhưng giá đất lại ngày một nóng đến mức hỗn loạn… khiến cho nhiều người gật gù, các cụ xưa nói đúng “tấc đất, tấc vàng”! Cùng với quá trình đô thị hoá và chuyển sang thể chế kinh tế thị trường, thị trường nhà đất nói riêng, thị trường giá cả nói chung so với thu nhập, lương của đại bộ phận cư dân, công chức, viên chức, người lao động đã đi chệch quỹ đạo. Theo đúng quy luật cả 3 yếu tố này phải đi trên một con đường và mũi tên hướng về một đích, nhưng nay 3 yếu tố đó đang đi ngược chiều nhau, khiến lương, thu nhập và giá cả ngày một cách xa. Xét riêng trên phương diện thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất đai đã trở thành hàng hoá từ khi nước ta thực hiện chính sách mở cửa, gần 20 năm đã chứng kiến 3- 4 cơn sốt đất, mỗi lần sốt nhiệt độ lại càng tăng cao. Toa thuốc dập tắt bệnh ngay từ lần sốt đầu không xong, rốt cuộc giá đất vẫn cứ sốt. Để cứu cánh cho thị trường bất động sản ra khỏi cơn “hỗn đoạn” kéo dài, Luật Đất đai (do Bộ Tài nguyên – Môi trường chắp bút) được ban hành cách đây 3 – 4 năm, bao nhiêu kỳ vọng nhưng giá nhượng quyền sử dụng đất vẫn cứ thêm tăng. Lẽ ra bản thân luật là một công cụ để quản lý nhà nước trên phương diện ngành có chức năng điều tiết thị trường và tạo ra vùng đệm an toàn bất khả xâm phạm… Thì thay vào đó, trong lúc chưa có công cụ hữu hiệu để chống đầu cơ, chống với nạn tăng giá nhà đất, Luật Đất đai lại quy định hàng năm căn cứ vào giá thị trường, UBND tỉnh/thành phố trực thuộc TW có quyền ban hành khung giá đất áp dụng cho địa phương mình… Chính điều đó đã góp phần làm cho giá bất động sản tăng và cũng phần nào phản ánh đúng thực tế hiện nay: Luật của ta luôn đi sau sự phát triển của nền kinh tế – xã hội. Vì vậy, khi soạn thảo luật cần xem xét và nghiên cứu cho những năm sau và sau nữa, nó mang tính chất khung cho một thời gian, tương đối phù hợp với điều kiện của nước đang phát triển và đi liền với nó là những điều kiện mở để điều chỉnh cho tương lai. Thị trường quyết định là đúng, nhưng Nhà nước phải quản lý và điều tiết được thị trường, không thể bỏ mặc thị trường, mà nhiều khả năng lại được tạo dựng bởi bàn tay “vô hình” thao túng! …Đến cái giá vô định! Trong vòng 4 năm, kể từ khi Luật Đất đai có hiệu lực, đến nay giá thép xây dựng tăng gấp khoảng 7-8 lần, giá xi măng tăng, giá đầu vào tăng. Nhưng không phải vì sự tăng đó, đẩy giá thành bất động sản lên quá cao như hiện nay. Có thể nói, giá bất động sản ở Việt Nam đang đứng ở một ốc đảo riêng, không nằm trong vòng xoay của hội nhập kinh tế quốc tế. Giá đất tăng từ những năm 1994, nhưng vẫn chưa có biện pháp khắc phục. Với Hà Nội, từ chỗ quy định nơi đắt nhất chỉ có 15- 20 triệu đồng/m2, thì nay lên tới 67 triệu đồng/m2. Chính cách quản lý chạy theo giá thị trường như vậy, được quy định bởi Luật Đất đai đã đẩy giá trên thị trường lên cao hơn (giá thị trường bao giờ cũng cao hơn giá quy định 15- 40%). Điều này nảy sinh ra vòng luẩn quẩn rất mâu thuẫn: Nhà nước (UBND các tỉnh/thành) căn cứ giá bất động sản trên thị trường để áp giá đất trên địa bàn mình quản lý trong năm đó. Giá thị trường cao thì áp cao, giá thị trường thấp thì áp thấp. Cứ thế, mỗi năm chính quyền địa phương áp một lần. Giá nhà đất thì luôn luôn cao, Nhà nước đuổi theo thị trường, nhà đầu tư thì nhảy “tango” với việc áp giá… cứ thế giá bất động sản lên cao vù vù. Giá đất năm 2006, Nhà nước áp giá 1, trên thị trường giá bất động sản vọt lên 1,2-1,3. Tăng quá, năm sau (2007) Nhà nước lại quy định giá đất 1,2 thì trên thị trường lại nhảy lên 1,4- 1,6… cứ thế! Tất nhiên, giá bất động sản tăng quá cao, không đúng giá trị thực không riêng gì của phạm trù Luật Đất đai, mà còn cả một số vấn đề pháp lý khác liên quan nhằm hoá giải, đồng chẩn đoán để đưa ra một toa thuốc chung, đặc trị căn bệnh giá ở thị trường này. Còn chỉ một con bệnh, 3- 4 vị bác sỹ, người kê đơn thuốc chữa phần tay, người kê đơn chữa phần bụng… như kiểu may áo trên dây chuyền tự động thì chẳng bao giờ bệnh khỏi cả. Song xét riêng góc nội tại Luật Đất đai hiện hành đang trong quá trình lấy ý kiến nhân dân, nhà chuyên môn chỉnh sửa, thì nên chăng muốn điều trị cái gốc của vấn đề cần xác định vai trò của Nhà nước là chủ đạo trong việc “điều tiết giá”, không thể giao cho UBND tỉnh/thành phố được phép áp dụng giá đất trên địa bàn trên cơ sở giá thị trường hiện hành, có như thế mới đưa được giá trị của bất động sản và giá nhượng quyền sử dụng đất về đúng với giá trị thực như một quan chức ở Bộ Tài nguyên – Môi trường tuyên bố. Nhà nước phải điều tiết thị trường chứ không thể thị trường điều tiết sự quản lý của nhà nước./.

Báo điện tử Vietnam Economic News Online