Theo báo cáo tại hội nghị, tính từ thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực, Hà Nội đã hoàn thành giải phóng mặt bằng xong 1.362 dự án, với diện tích 6.866ha; bố trí tái định cư cho 13.429 hộ dân;  cấp 1.666.431 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó: 646.863 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; 1.014.760 giấy chứng nhận đất ở.  Hàng năm, từ các nguồn phí, lệ phí, tư vấn về giá đất, thu tiền sử dụng đất, thuê đất… TP thu ngân sách khoảng 10.000 tỷ đồng; thu từ đấu giá quyền sử dụng đất khoảng 2.000 đến 3.000 tỷ đồng…

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai Luật vẫn gặp phải những khó khăn, hạn chế. Điển hình như cơ chế, chính sách và trình tự, thủ tục lập, phê duyệt đề án đầu tư còn phức tạp, chồng chéo, chưa đồng bộ nên thủ tục được giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phức tạp, kéo dài. Đặc biệt, tình trạng lấn chiếm đất công, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng sai mục đích, để hoang hóa gây bức xúc trong dư luận diễn ra ngày càng phổ biến. Hiện nay, chưa có chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa các hành vi vi phạm.  Do đó, việc thu hồi đất các trường hợp vi phạm gặp rất nhiều khó khăn. Nhiều trường hợp lấn chiếm đất đai gây bức xúc, khiếu kiện ở địa phương bị chính quyền xử lý thu hồi, nhưng khi công dân khiếu nại lên cấp trên lại bị bãi bỏ và người lấn chiếm đất lại được công nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà nước có các quyền định đoạt quyết định mục đích sử dụng đất, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi, giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất; định giá đất; điều tiết các nguồn lợi về đất đai thông qua chính sách tài chính về đất đai… Nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số bất cập dẫn đến việc triển khai gặp nhiều khó khăn. Thực tế cho thấy quyền chiếm hữu, định đoạt của Nhà nước chưa  được thực hiện đầy đủ. Ví dụ Khoản 2 Điều 40 quy định dự án sản xuất, kinh doanh (phát triển kinh tế) phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất. Nhiều dự án đã thỏa thuận 80 – 90% diện tích đất nhưng do còn 10% – 20% không thỏa thuận được, dẫn đến chậm triển khai hoặc không triển khai được làm thiệt hại kinh tế của doanh nghiệp. Ngay cả khi Nhà nước thu hồi đất của các hộ gia định cũng phải xác định theo giá thị trường, người dân luôn luôn cho rằng giá Nhà nước bồi thường là thấp, khi họ không chấp nhận thì Nhà nước cũng không có quy định để  xử lý mà hầu hết phải áp dụng biện pháp hành chính. Hiện nay, khiếu nại của người dân về giá bồi thường là khiếu nại phức tạp, đồng người, khó giải quyết nhất trong lĩnh vực đất đai.

Từ thực tế này, cần bổ sung các quy định cụ thể về quyền của người chủ sở hữu đất đai – tức là Nhà nước theo hướng tăng quyền và cụ thể hóa quyền định đoạt. Đặc biệt sửa đổi Khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai theo hướng dự án sử dụng đất đã nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì Nhà nước quyết định thu hồi (không phân biệt theo dự án). Đồng thời cần cụ thể hóa việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu chọn chủ đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng cụ thể hóa nội dung, phạm vi, quy định trách nhiệm của các ngành, các cấp, bảo đảm phù hợp với Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, cũng cần điều chỉnh, xác định cụ thể một số quyền của người sử dụng đất theo hướng phân định rõ, loại bỏ các nội dung thuộc quyền của chủ sở hữu; những quy định ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của chủ sở hữu. Để làm được điều này cần có sự điều tiết giá trị gia tăng do đầu tư của Nhà nước. Cụ thể là phải quan tâm đúng mức việc điều tiết giá trị gia tăng của những chủ sử dụng đất còn lại sau khi bị thu hồi như chêch lệch địa tô sau khi mở đường, sau khi xây dựng xong các khu đô thị; giá trị quyền sử dụng đất gấp nhiều lần so với trước khi mở đường, trước khi xây dựng đô thị và giá đất theo khung giá của Nhà nước…

Tuy nhiên, quá trình thực hiện Luật Đất đai 2003  cho thấy nhiều vương mắc trong việc xác định và thực hiện quyền của chủ sở hữu, thực hiện nghĩa quyền và nghĩa vụ của người sử dung đất, chủ dự án; về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất, giải phóng mặt bằng, giải quyết khiếu kiện… cần phải nghiên cứu sửa đổi luật đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai .

Phùng Hương
Nguồn: Báo điện tử Đại biểu nhân dân