Giá còn chênh lệch lớn so với thu nhập

– Nhiều ý kiến cho rằng, diễn biến giá bất động sản trên thị trường năm qua đang dần trở về giá trị thực. Ông đánh giá thế nào về quan điểm này?

– Thực tế cho thấy, giá bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã giảm rõ nét so với thời điểm cuối năm 2008 hay thời điểm năm 2010, mặc dù vẫn chưa giảm về giá trị thật hay nói cách khác là giá trị cân bằng với thu nhập của người mua nhà. Chẳng hạn, lấy tỷ lệ được sử dụng để xác định tính khả thi của thị trường bất động sản, bằng giá nhà ở trung bình chia cho thu nhập bình quân năm của người có thu nhập trung bình. Tỷ lệ này vào cuối năm 2008 là 25 lần, trong khi các nước khác là 2-4 lần. Đến nay con số này là 15 tức là giá cũng giảm đi đáng kể, nhưng con số này so với tỷ lệ 2-4 vẫn quá cao. Tức là, giá bất động sản so với thu nhập của người dân vẫn quá chênh lệch. Tất nhiên tiếp tục giảm giá bán cũng là yếu tố quyết định, song tăng thu nhập cũng là điều cần thiết và đôi khi còn có tác động lớn hơn bởi thu nhập ở ta hiện còn quá thấp.

Giá nhà tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng giảm, phổ biến từ 100-500 triệu, riêng tại nhiều địa phương khác, giá bất động sản khá rẻ, như khu vực xung quanh TP Đà Nẵng, giá vào khoảng 2,5 – 10 triệu/m² tùy mức độ xa, gần thành phố.

Tác động của quy định mới chưa đáng kể

– Theo ông, những quy định thông thoáng hơn của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như cho phép người nước ngoài được tham gia đã tác động như thế nào đến thị trường năm 2015?

– Hiện nay chưa thực sự có tác động đến thị trường bất động sản. Đừng cho rằng những quy định này là cây đũa thần, việc mở rộng đối tượng sẽ làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn và người nước ngoài ồ ạt mua nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế, theo báo cáo của các địa phương, gần như chưa có người nước ngoài nào mua nhà, chủ yếu vẫn đang khảo sát, xem xét. Tâm lý người nước ngoài hiện vẫn tồn tại hai trở ngại. Thứ nhất là, lo ngại chính sách chỉ mở sau 10 năm sẽ lại đóng. Do vậy, chúng ta cần thể hiện cam kết rằng sẽ không bao giờ đóng lại. Thứ hai, bất cập trong chính sách của từng địa phương, có khi chính sách ở cấp Trung ương mở nhưng địa phương lại có nhiều cản trở về quy trình, thủ tục. Cho đến nay, Luật Nhà ở tuy đã có hiệu lực hơn 1 năm nhưng vẫn chưa có người nước ngoài mua nhà, nên còn nhiều việc phải làm mới có thể sử dụng chính sách này có hiệu quả đối với thị trường bất động sản trong nước.

Tăng cường sử dụng rào cản kỹ thuật

– Tuy số vốn và dự án vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản tăng nhưng có ý kiến chỉ ra rằng, các dự án FDI chủ yếu thực hiện huy động vốn tại Việt Nam, kinh doanh theo kiểu “mỡ nó rán nó”, còn mục tiêu của Chính phủ về huy động vốn từ nước ngoài vào lĩnh vực này vẫn chưa đạt được. Ông nhìn nhận như thế nào về câu chuyện này?

– Đúng, đây là câu chuyện không đơn giản, chúng ta đang cần vốn FDI  vào Việt Nam để từ đó tạo ra tăng trưởng về kinh tế. Nhiều dự án bất động sản hiện thu hút được vốn FDI và chủ yếu dưới dạng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Nói cách khác là dùng “mỡ nó rán nó”, tức là lấy vốn của người Việt Nam để kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên để điều chỉnh vấn đề này thật không đơn giản, bởi pháp luật không thể có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đấy là một trong những nguyên tắc của hội nhập. Vậy dùng cách thức gì để có thể ngăn ngừa được tình trạng các dự án FDI dùng phương thức “mỡ nó rán nó”? Chúng ta phải tư duy về các giải pháp sử dụng rào cản kỹ thuật để ngăn ngừa. Hiện nay tôi chưa thấy các cơ quan quản lý nhà nước đưa ra rào cản kỹ thuật trong lĩnh vực này, chứ rào cản pháp lý không thể làm được vì nguyên tắc của hội nhập TPP không cho phép điều đó. Tôi tin rằng, chúng ta sẽ có biện pháp phù hợp để thu hút vốn thực sự từ nước ngoài vào để làm lợi cho người Việt Nam.

Nhiều tín hiệu tích cực…

– Với diễn biến của thị trường trong năm 2015, xu hướng của năm 2016 sẽ ra sao, thưa ông?

– Thị trường trong năm 2016 sẽ có nhiều tín hiệu tích cực hơn, bởi hiện nay chưa có rủi ro gì về thị trường, trong khi tính thanh khoản ngày càng cao và có thể thấy diễn biến giao dịch mạnh từ phân khúc giá rẻ vào đầu năm chuyển sang phân phúc giá trung bình và cao vào cuối năm, đấy là biểu hiện về phân khúc của thị trường. Thực tế phân khúc giá rẻ là phân khúc thị trường thấp bởi đây chủ yếu là trợ cấp của Nhà nước để tăng cung phục vụ nhà ở giá rẻ cho người dân, nhất là người có thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp và sinh viên, học sinh. Cho đến cuối năm 2015 thị trường đã chuyển sang khu vực thuần túy thương mại, tức là khu vực giá trung bình và giá trên trung bình. Diễn biến này sẽ tiếp tục trong năm 2016. Tức là phân khúc cho người thu nhập thấp vẫn phát triển, nhưng cung của nó không thể tăng mạnh do đây là khu vực nhận trợ giúp của Nhà nước, mà nguồn lực của Nhà nước ngày càng hạn chế và được phân bổ đều theo thời gian. Do vậy, phân khúc trung bình và trên trung bình sẽ có xu hướng tăng mạnh và sẽ là phân khúc chủ đạo của năm nay. Bên cạnh đó, một số phân khúc khác cũng có khả năng khởi sắc như phân khúc về bất động sản nghỉ dưỡng gắn với du lịch, đây cũng là xu hướng được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm và đang có cơ hội phát triển mạnh. Ngoài ra, còn có phân khúc bất động sản dưới dạng biệt thự, nhà liền kề, cũng có không ít dự án bảo đảm sức mua cho nhiều người có mức thu nhập trung bình cũng như thu nhập cao.

– Liệu còn dư địa để các chủ đầu tư giảm giá bất động sản trong năm nay nhằm kích cầu, thu hút khách hàng nhiều hơn, thưa ông?

– Tất nhiên, chúng ta có thể hy vọng ở một số dự án bất động sản tồn đọng hiện nay. Đây là những bất động sản không có cơ sở hạ tầng tốt, điều kiện sống cao. Những vấn đề môi trường cũng chưa được tốt, cơ hội giảm giá sẽ dành cho loại hình bất động sản này. Còn ở những BĐS mới thì chúng ta phải đợi một thời gian nữa thì mới có cơ hội giảm. Bởi vì thị trường BĐS nó luôn luôn có chu kỳ. Tức là vừa rồi đến chu kỳ mà giá giảm khá mạnh, và sau đó thị trường phục hồi thì cái cơ hội giảm giá tiếp sẽ  không có. Mà chỉ có 1 câu chuyện hiện nay là tăng thu nhập cho người lao động của Việt Nam. Chứ còn giảm giá nữa thì chúng ta phải đợi một chu kỳ mới tức là vào cuối chu kỳ sẽ xảy ra giảm giá, thì có cơ hội giảm giá BĐS. Chứ còn hiện nay xu hướng của nó đang phục hồi thì giá tăng, nhưng chúng ta đừng để tăng quá mạnh, nó sẽ tăng giống như theo tốc độ trượt giá đồng tiền là được rồi.

– Kinh tế vĩ mô ổn định, GDP dần tăng cao trở lại, các chính sách điều hành tiền tệ linh hoạt, lãi suất huy động và cho vay giảm… sẽ hỗ trợ như thế nào cho thị trường bất động sản năm nay?

– Lãi suất vốn vẫn là bài toán khó đối với thị trường BĐS nước ta. Bởi tiềm lực của các ngân hàng thương mại trong nước thực sự chưa cao. Tất nhiên Ngân hàng Nhà nước làm được câu chuyện tuyệt vời là khống chế lãi suất tiền gửi ở mức 4,5%/năm, lãi suất các khoản vay khoảng 8 – 10%. Thế nhưng đầu tư BĐS mà lãi suất tiền vay 8 – 10% cũng rất khó khăn. Nhược điểm của thị trường bất động sản nước ta là khó có khả năng tiếp cận vốn trung hạn và dài hạn. Chủ yếu vẫn chỉ có thể tiếp cận vốn vay hằng năm, tính ra khoảng 12 tháng tiền vay với lãi suất 8 – 10% thì đây cũng là những con số không thuận lợi hạn chế tiềm lực thị trường. Trong khi chúng ta cần những khoản vay trung hạn và dài hạn và với lãi suất ngân hàng khoảng 4 – 5%, đây mới là nguồn vốn tiềm năng để phát triển thị trường. Tuy đã có quy định của pháp luật về một số quỹ – giải pháp có tỷ suất lợi suất lợi nhuận thấp hơn – như quỹ tín chấp và quỹ nhà ở. Nhưng những quỹ mới ở giai đoạn hình thành, chưa hoạt động mạnh. Chính vì vậy bài toán vốn vẫn là bài toán phức tạp tại Việt Nam mà cần có thêm những giải pháp khác, trong đó có trông đợi vào vốn FDI và vốn từ người nước ngoài mang vào Việt Nam. Đây là điều đáng chờ đợi.

– Theo ông, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, tránh được các cơn “sốt nóng, sốt lạnh” như những năm trước, cần quan tâm những vấn đề gì?

– Một trong những điểm quan trọng nhất cần quan tâm là kênh tài chính giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản. Tất cả các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản đều xuất phát từ kênh này. Do vậy, cần có cơ chế quản lý rất chặt kênh dẫn vốn từ thị trường tài chính sang thị trường bất động sản. Tôi tin rằng, nếu làm tốt việc này chúng ta có thể quản lý được mọi rủi ro trong thị trường bất động sản. Bởi đây là kênh thường phát sinh không ít rủi ro mà đôi khi nhà quản lý không có kinh nghiệm, không chuyên nghiệp khó có thể đưa ra các giải pháp tốt để ngăn chặn tác động xấu của thị trường tài chính vào thị trường bất động sản và ngược lại.

– Xin cảm ơn ông!

Anh Tú thực hiện
Nguồn: Báo điện tử Đại biểu nhân dân