Trong muôn vàn thứ tồn tại trên trái đất này, có một thứ bất động sản ít thay đổi nhất, ấy là đất, dường như chỉ luôn cố định ở một nơi, có biến thiên chút ít thì cũng chỉ là bờ sông bên lở, bên bồi, chỗ trũng xuống vì bị lấy bớt đất đắp cho cao lên chỗ khác…Song có một điều tưởng như nghịch lý, kỳ thực lại rất tự nhiên và không thể khác, đó là luật pháp quản lý đất đai trải qua lịch sử tồn tại, phát triển của nhân loại, cũng như của mỗi quốc gia, lại rất không cố định, mà thường là hay thay đổi.

Cũng bởi vì lịch sử của nhân loại, hay mỗi dân, nước luôn là lịch sử của sự vận động, biến cải, thịnh suy, hưng phế, với những sự suy nghĩ, quan niệm, muốn thực hiện một sự chế định khác nhau về cai trị, quản lý dân nước, cũng như mọi tài sản trên đất, trong đất, dưới biển nói chung, bất động sản là nhà, đất nói riêng. Nói một cách nôm na, dễ hiểu, thì là quản lý đất đai mỗi thời mỗi khác. Như ở nước ta thời phong kiến thì đất của vua, chùa của làng, vua có thể tuỳ ý lấy đất để làm việc công, tư gì đó, hoặc cấp cho hoàng thân, quốc thích, người có công. Nhưng cùng với đó, lại có chế độ tư hữu đất đai và quyền được bán, mua đất đai đi kèm. Đến thời thực dân, phong kiến, đan xen yếu tố tư bản, hình thức, cũng như pháp luật về sở hữu, bán, mua đất đai cũng vẫn còn tương tự như trước, chưa thay đổi mấy. Chỉ đến khi sang hẳn chế độ mới, chính quyền do Đảng cộng sản Việt Nam nắm giữ và lãnh đạo cả dân tộc,chế độ tư hữu về cơ bản là không còn, thì đất đai đã là công thổ quốc gia, với những cách thức quản lý hoàn toàn khác trước. Trải qua những năm nông thôn duy trì thể thức hợp tác xã, ít còn thấy bóng dáng của sự sở hữu tư nhân về đất đai, càng không có các văn bản pháp lý về bán, mua đất.

Nhưng vài mươi năm trở lại đây, đất nước ta đi vào công cuộc đổi mới, thì về đất đai, nhiều quan niệm, điều luật chưa thay đổi, song trong thực tế đã có không ít sự phát sinh, diễn biến. Tuy vẫn thuộc sự định hướng xã hội chủ nghĩa, song nền kinh tế thị trường đã làm bung rộng ra việc bán mua nhà đất, khiến cho, nếu muốn quản lý tốt đời sống xã hội và nền kinh tế đất nước thì không thể không xem xét lại pháp luật về đất đai đối chiếu với sự thay đổi của thực tế. Trên tổng thể, theo nhiều nhà nghiên cứu, hệ thống pháp luật về quản lý đất đai nói chung, kinh doanh bất động sản nói riêng, đã tương đối đầy đủ, như các luật Đất đai, Xây dựng, Dân sự, Quy hoạch đô thi, Doanh nghiệp…Song có một thực tế là cùng với luật, thì các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư, Quyết định, Thông báo,… của cấp này, cấp khác, cho đến cấp tỉnh, phải làm sao tránh được sự bất cập, hoặc chồng chéo nhau, thiếu đồng bộ, thống nhất, khó cho quản lý đất đai, càng khó hơn trong kinh doanh bất động sản, đồng thời tạo ra kẽ hở cho một số trường hợp lách luật, chẳng hạn như góp vốn, vay vốn kinh doanh bất động sản, rồi mua bán hay chuyển nhượng hợp đồng. Nghị nghị 71 ra đời mới đây có chỗ hay là đã quy định cụ thể các điều kiện về huy động vốn, tạo cơ sở pháp lý quan trọng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và lành mạnh. Đồng thời để các chủ đầu tư có nhiều kênh huy động vốn hợp pháp, người mua nhà ở nắm được các quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia các giao dịch này, hạn chế rủi ro. Các cơ quan chức năng áp dụng Nghị đinh 71, cùng với Thông tư 16, làm cơ sở pháp lý để kiểm soát tốt hơn sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai khá phức tạp, nhiều văn bản, dễ bị lợi dụng, yêu sách để tham nhũng, tiêu cực, pháp luật lại vẫn còn thiếu các quy định xác lập cơ chế pháp lý đồng bộ có hiệu quả để xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng trục lợi, đẩy giá nhà đất lên quá cao so với thực tế, chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn việc chuyển đổi trái phép đất nông nghiệp thành đất xây dựng nhà, rồi bán, mua. Để chấn chỉnh, khắc phục tình trạng trên, theo các chuyên gia, nhà nước cần sớm rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định trong kinh doanh bất động sản, có sự đồng bộ, thống nhất giữa các luật, như luật Xây dựng, luật Đất đai, luật Bảo vệ và phát triển rừng….Không nên quy định đăng ký bất động sản tại nhiều cơ quan khác nhau, mà nên tập trung tại một đầu mối. Cần sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư bất động sản theo hướng công khai minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện xuống còn 3 – 5 tháng như các nước trong khu vực. Các bộ, ngành khi tham gia làm luật về đất đai và kinh doanh bất động sản, cần phải nghiên cứu thực tiễn và lắng nghe ý kiến của người dân và các tổ chức chính trị xã hội để luật có nhiều nội dung chính xác, đầy đủ hơn.

Nguồn: Tạp chí Thanh tra