Xa hơn nữa, những kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) dường như đang cho thấy mong muốn được mở ra một cuộc “đại chỉnh trang” với nhiều quy định tại Luật Đất đai lẫn văn bản có liên quan do các địa phương ban hành.

Nộp tiền cũng không dễ

Cuộc họp giữa Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) và Tổng cục Quản lý đất đai (thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường) mới đây đã cho thấy một thực tế là trong khi TPHCM đang rất cần nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất thì chuyện DN bất động sản hoàn thành được thủ tục để đóng khoản tiền này là không hề đơn giản. Bởi cơ chế kiểm tra chéo giữa hai cơ quan là Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT)- đơn vị xác định giá đất ban đầu – và Sở Tài chính – đơn vị chủ chốt trong Hội thẩm định giá đất sau cùng – đang khiến khâu nộp tiền sử dụng đất trong mắt DN trở nên phức tạp và kéo dài.

Và mặc dù TPHCM đã thực hiện cơ chế cho phép DN tạm nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi Sở TNMT có văn bản xác định giá đất, mà chưa cần qua Hội đồng thẩm định giá (có sự tham gia của đại diện UBND TPHCM và Sở Tài chính), nhưng hiện nay mỗi dự án trên địa bàn trung bình vẫn mất khoảng từ 1-3 năm để có thể đóng được khoản tiền này vào ngân sách.

Theo HOREA, bước đầu tiên của quy trình là chủ dự án phải làm đề xuất xin đóng tiền sử dụng đất gửi cho Sở TNMT, với hồ sơ gồm giấy tờ cơ bản là chứng nhận đã bồi thường giải phóng mặt bằng 100% và quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, với chức năng chủ trì phần xác định giá đất, cơ quan này sẽ chọn đơn vị tư vấn có năng lực hành nghề thông qua đấu thầu trực tuyến. Vì chi phí xác định giá đất do ngân sách chi nên đương nhiên người bỏ thầu thấp nhất sẽ được chọn. Và để giành được hợp đồng, người ta sẵn sàng bỏ giá đấu cực thấp, có dự án thậm chí giá trúng thầu chỉ là 100 nghìn đồng. Sau đó đơn vị trúng thầu sẽ “làm tình làm tội” chủ đầu tư dự án bất động sản để bù lại! Những hiện tượng tiêu cực như “cưa đôi – cưa ba” tiền sử dụng đất giữa các bên vậy là cứ thế xuất hiện.

Đè chi phí, đẩy doanh thu của DN

Tiền sử dụng đất được tính trên cơ sở tổng doanh thu dự kiến của dự án trừ đi các loại chi phí (trong đó có chi phí giải phóng mặt bằng) và lợi nhuận dành cho chủ đầu tư. Thế nên mới có cuộc tranh cãi không hồi kết rằng trong khi DN phải mua đất của dân theo giá thị trường nhưng Sở Tài chính lại không xem đây như khoản khấu trừ hợp lý vì cho là DN “kê lên”. Đại diện HOREA cho biết hiện đa số DN thành viên chỉ được khấu trừ trung bình 30% chi phí thật, “không bao giờ được tới 80% như hồi mười mấy năm trước đây”.

Ngoài ra, ở phần doanh thu dự kiến của dự án, các DN bất động sản TPHCM cũng cho rằng Sở Tài chính không chỉ áp giá bán căn hộ quá cao so với thực tế mà còn tính vào doanh thu của DN cả phần tiền trông giữ xe máy – vốn là phần thu thuộc quyền sở hữu của cư dân tại dự án – để có tổng doanh thu cao hơn.

Công chúng vẫn chưa quên chuyện cách đây mấy năm, một dự án chung cư của Công ty Lê Thành ở quận Bình Tân (TPHCM) được chính chủ đầu tư rao bán giá 13,9 triệu đồng/mét vuông nhưng sau khi tính toán, Sở Tài chính đã cho rằng dự án này phải bán giá 17 triệu đồng/mét vuông. “DN bị đè chi phí xuống nhưng lại bị đẩy doanh thu lên để ngân sách thu được tiền sử dụng đất lớn, vậy là không công bằng”, đại diện HOREA bày tỏ sự không đồng tình.

Kiến nghị thay “tiền sử dụng đất” bằng “thuế sử dụng đất”

Làm sao để tránh “cái nảy sảy cái ung”, loại trừ cơ chế xin-cho, bớt gánh nặng cho DN khi “đóng một cục” tiền sử dụng đất, từ đó giảm giá nhà trên thị trường, giảm chi phí cho cả nền kinh tế nếu xét đến cả bất động sản công nghiệp và dịch vụ, và quan trọng hơn hết là duy trì được nguồn thu bền vững từ đất đai cho ngân sách như nhiều nước trên thế giới đang làm? Vị chủ tịch HOREA tin rằng phải sửa ngay từ Luật đất đai.

Theo đó, Chính phủ không ban hành khung giá đất, giao toàn bộ trách nhiệm và quyền hạn ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường cho các địa phương. Ngoài ra, cần bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, và thay bằng sắc thuế sử dụng đất với thuế suất nhất định hàng năm từ 10-15% giá đất theo bảng giá do chính địa phương ban hành.

Còn như hiện nay khung giá đất do Chính phủ ban hành có hiệu lực 5 năm; bảng giá đất do địa phương ban hành không được vượt quá mức tối đa so với mức tối đa của khung này 30%, và không được thấp hơn mức tối thiểu. Vậy là mới có chuyện “oái oăm” khi giá đất ở con đường đắt đỏ nhất TPHCM sau khi vận dụng hết mọi cơ chế đến năm 2017 cũng chưa tới 200 triệu đồng/mét vuông. Còn giá thị trường ở khu vực này đã là cả lên đến cả tỷ đồng/mét vuông.

Phương Hiền

 Nguồn: