Ngay sau khi Bộ Xây dựng ban hành Công văn số 2544/BXD-QLN ngày 19.11.2009 về quy định quản lý và sử dụng nhà chung cư, đã có nhiều ý kiến xung quanh những quy định của văn bản này.

Nội dung của Công văn 2544 tập trung vào một số vấn đề về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư nhưng đáng quan tâm nhất là mục đích của việc sử dụng nhà chung cư: chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh là trái với mục đích sử dụng, không đảm bảo an toàn.

Ở đây, người viết muốn góp một số ý kiến về nội dung của Công văn ở góc độ quy định pháp luật và thực tiễn đời sống xã hội Việt Nam.

“Vênh” giữa quy định và thực tiễn áp dụng

Theo Luật Nhà ở, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích “để ở” và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, mục đích sử dụng của nhà ở là phải để ở. Tuy nhiên, thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, có nhiều nhà ở (bao gồm cả nhà chung cư) đã được sử dụng làm văn phòng, trụ sở của các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh. Rõ ràng, việc sử dụng nhà ở như vậy đã sai về mặt mục đích theo quy định của pháp luật. Điều này cho thấy, có độ chênh khá lớn giữa quy định của Luật Nhà ở và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với mục đích sử dụng nhà ở.

Theo Công văn 2544, pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư không cho phép chủ sở hữu nhà ở sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái với mục đích quy định. Cơ sở pháp lý mà Công văn 2544 viện dẫn là Khoản 6, Điều 23 tại Quy chế được ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ngày 28.5.2008 về quản lý và sử dụng nhà chung cư (gọi tắt là Quy chế 08). Theo quy định này, mọi hành vi sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích “để ở” đều bị cấm.

Tuy nhiên, nếu mở rộng nghiên cứu thêm một số quy định cấm ngay tại Điều 23 thì dường như bản thân Quy chế 08 đã tạo ra một kẽ hở khá lớn khi cụ thể hóa về một số hành vi bị cấm đối với việc sử dụng sai mục đích của nhà chung cư, trong đó có các hoạt động như kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hóa dễ gây cháy, nổ; kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường.

Thêm vào đó, Nghị định số 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27.2.2009 về xử phạt vi phạm hành chính đối với hoạt động xây dựng và nhà ở (gọi tắt là Nghị định 23) cũng tách riêng về xử phạt việc sử dụng trái mục đích nhà chung cư đối với một số hoạt động kinh doanh như nhà hàng, karaoke, vũ trường, sửa chữa xe máy…

Với các quy định này, người dân có thể hiểu rằng, căn hộ chung cư có thể được sử dụng bổ sung cho mục đích hoạt động kinh doanh, ngoại trừ các ngành nghề và dịch vụ bị cấm ở trên.

Cũng cần lưu ý rằng, không phải lần đầu tiên nội dung của các điều cấm ở trên được quy định tại Quy chế 08. Điều 23 của Quy chế 08 đã kế thừa các quy định tại Điều 13 của Quy chế về quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ngày 3.4.2003. Vì vậy, có thể thấy rằng các điều cấm này không hề mới so với thực tiễn sử dụng nhà chung cư làm văn phòng tại các đô thị lớn của Việt Nam.

Tuy nhiên, cho đến trước khi Công văn 2544 được ban hành và ngay cả khi đã có quy định về xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt lên tới 20 triệu đồng cho các vi phạm về sử dụng nhà chung cư sai mục đích, dường như người dân còn chưa biết nhiều đến những điều cấm này. Vì thế, khi Công văn 2544 ra đời, người ta mới nói nhiều và bàn nhiều đến vấn đề mục đích sử dụng nhà chung cư. Điều này cho thấy việc tuyên truyền và hướng dẫn pháp luật còn bị bỏ ngỏ. Đó là lý do người dân đã bị “sốc” trước nội dung Công văn 2544.

Một thực tế là các hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư vẫn được các phòng công chứng xác nhận công chứng để bổ túc hồ sơ xin cấp đăng ký kinh doanh, báo cáo thuế… Như vậy, Công văn 2544 sẽ “nói” gì khi các cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký kinh doanh và cơ quan thuế vẫn thừa nhận việc sử dụng nhà chung cư cho các mục đích kinh doanh?

Lý và tình

Theo quy định của Luật Nhà ở, là chủ sở hữu nhà ở hợp pháp, người dân sẽ có toàn bộ các quyền luật định dành cho chủ sở hữu nhà ở và luật này không hề có quy định về việc hạn chế chủ sở hữu nhà ở chỉ được cho thuê nhà ở với mục đích sử dụng làm nhà ở.

Hơn nữa, quy định về điều kiện cho thuê nhà ở của Luật Nhà ở và Bộ Luật Dân sự hiện hành cũng không có kèm theo bất kỳ hạn chế riêng nào đối với mục đích sử dụng của nhà ở cho thuê. Như vậy, về mặt lý thuyết, Luật Nhà ở và Bộ Luật Dân sự không quy định việc hạn chế cho thuê nhà ở và mục đích sử dụng nhà thuê.

Nếu xét về “tình”, việc sử dụng nhà ở (bao gồm cả nhà chung cư) cho mục đích văn phòng, cơ sở kinh doanh là một tồn tại của xã hội đô thị hiện nay. Và trong khi công tác quản lý nhà nước còn nhiều bất hợp lý, người dân cần nhất những quyết sách vừa đảm bảo tinh thần thượng tôn pháp luật, tính nhất quán và công bằng, vừa phù hợp thực tế đời sống xã hội.

Thực tế, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà chung cư cũng thể hiện nhu cầu hiện nay về mặt bằng kinh doanh giá rẻ của các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ và mới thành lập.

Xét ở khía cạnh này, vô hình trung, Công văn 2544 sẽ làm tăng “cầu” và chắc chắn sẽ tạo thêm lực đẩy cho việc tăng giá thuê của các cao ốc văn phòng. Và mặc dù chỉ là một văn bản hướng dẫn nghiệp vụ hành chính, không phải là một văn bản quy phạm pháp luật như một “lệnh cấm” cũng như chỉ được gửi đến 6 tỉnh thành trên cả nước, nhưng sức nóng của nó đã lan tỏa đến một bộ phận không nhỏ các doanh nghiệp đang có trụ sở đặt tại các căn hộ chung cư, tâm lý người dân và thị trường bất động sản.

Tác động đến tâm lý của doanh nghiệp và người dân như vậy trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế có phải là một động thái hợp lý? Cấm hay không cấm? Một quyết sách đòi hỏi cả lý lẫn tình là một câu hỏi cần có lời giải đáp.

Nguyễn Thị Phương Chung – LS. Nguyễn Gia Huy Chương 
Nguồn: Tạp chí NCĐT 11/01/2010